令和8年1月13日　提出 野田 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -26 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.

鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市中野台字榎内４０７番３３ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ古くからの住宅 地域 東6.3m市道 水道、ガス、下水 愛宕 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  18.9 ｍ、規模　　       131 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 愛宕駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの戸建住宅地域であり、今後も現住環境を維持するものと見込まれる。駅からやや距離があることによ る値ごろ感が一段落し、地価の上昇率も弱まりつつある。今後の動向については慎重な見極めが必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、愛宕駅を中心とした東武野田線沿線に存する旧野田市内の住宅地域である。需要者の中心は、市内在住 の賃貸物件居住者及び地縁的選好性を備えた第一次取得者層と推察される。駅接近性がやや劣ることによる値ごろ感に 惹かれた一定の需要が認められる地域ではあるが、それも一段落しつつある。市場での中心的価格帯は、土地は標準地 と同規模程で７３０万円内外、新築戸建分譲は同程度の敷地で総額２千５百万円前後が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの戸建住宅地域であり、画地規模が小さいことや最寄り駅からの接近性にやや劣ることから、投資採算が見込 める収益物件の想定が困難であり、収益還元法の適用は断念した。よって、主に自己居住を目的とした需要が中心であ り、居住の快適性を重視した住宅地域であることからも、説得性や信頼性が認められる取引事例より求めた実証的な比 準価格を採用することとし、代表標準地から検討した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [125.5] [103.0] 100 55,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺市に比べて値ごろ感のある野田市では、 市内南部の住宅地を中心に地価は若干の上昇 傾向が継続しているものの、住宅の需給は一 段落しつつある。 駅接近性にやや劣る古くからの戸建住宅地域 であり、地域要因に特段の変化は見られない 。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％