令和8年1月15日　提出 野田 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -23 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 6,280,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市三ツ堀字灰毛９６９番１４７ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 梅郷 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    75 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 梅郷駅北東方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外にある大規模な既成住宅地であり、築４０年程度の建物が建ち並んでいる。地域要因に特段の変化は見られ ず、価格水準は横ばいが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧野田市の駅からは大きく離れた住宅地域と判定される。既住の個人や不動産業者による供給が見られ るが、交通施設、生活利便施設に対する接近性に劣ることから、近隣地域は同一需給圏の他の不動産との比較において 競争力に劣る面がある。価格水準は標準地程度の規模で、６００万円から６５０万円、新築建売住宅は２１００万円か ら２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域特性が類似する事例を採用し、事例の特徴に応じて関連付けを行い試算した比準価格は市場の実勢を反映すること から説得力を有する。一方で地域内の不動産取引は自己使用目的が中心であることから、収益性に着目した賃貸共同住 宅等の想定は現実的ではない。よって収益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、更に 代表標準地価格より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [155.5] [101.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市は、交通利便性が周辺市と比較し弱い ことから、地価の上昇が他市と比べ遅行する 傾向にあるものの、全般的には割安感がある 。 既成の住宅地であり、地域要因に特段の変化 は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +12.5 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％