令和8年1月13日　提出 野田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -21 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市桜台字原ノ内１９５番４６ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 野田市 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  15.9 ｍ、規模　　       163 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 野田市駅南東方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、今後も現住環境を維持していくものと見込まれる。野田市駅から徒歩圏内であ り、居住環境も比較的良好であること等により、当面の地価は若干の上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は最寄り野田市駅を中心とした東武野田線沿線の旧野田市内に存する住宅地域である。主たる需要者は野田 市内に地縁的選好性を有する市内賃貸物件居住者等であるが、周辺他市からの転入者も若干ではあるが認められる。市 場での中心的価格帯としては、土地は標準地と同規模程の更地で概ね１２００万円前後であり、中小規模の新築戸建住 宅では２０００万円台～３０００万円台にて分譲されるケースが多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏内の住宅地のため共同住宅も見られるが、元々の土地所有者による有効活用目的で建築された場合が殆どであ り、また対象標準地は収益用不動産としては画地規模がやや小さく、公法上の規制等からも賃貸用共同住宅の想定が現 実的でないことから収益還元法の適用は断念した。よって、説得性の高い取引事例を尊重のうえ、令和７年の取引をも 含む近時点での市場性等を反映した実証的な比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　野田 -10                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     69,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺市に比べて値ごろ感のある野田市では、 市内南部の住宅地を中心に地価は若干の上昇 傾向が継続しているものの、住宅の需給は一 段落しつつある。 区画整然とした既成の住宅地域であり、地域 要因に特段の変動は見受けられない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +1.1 ％