令和8年1月13日　提出 野田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -13 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.

鑑定評価額 2,580,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市関宿台町字東十一２５４６番１ (台町東２１街区６－１) ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 空地も多く見られる 区画整然とした住宅 地域 北西6m区画街路 水道、下水 東武動物公園 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 台町東特定土地区画整理事業 施行中（仮換地指定） 街 路 基準方位　北　６ｍ 区画街路 交通 施設 東武動物公園駅北東方 10.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 旧関宿町のほぼ北端に位置する、区画整然とした住宅地域である。最寄り駅からの接近性に大きく劣り、まだ空 地も見られる地域ではあるが、戸建住宅の建設も緩やかに進み、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野田市北部における旧関宿町内の住宅地域で、主たる需要者は旧関宿町に地縁的選好性を有する第一次 取得者層の他、一部市外からの移住も散見される。旧関宿町には鉄道駅がなく最寄り駅は県外にあるため、交通利便性 が大きく劣るものの、相対的割安感や総額の観点から需要は認められ、戸建住宅の建設が緩やかに進んでいる。土地取 引は標準地程度の画地規模で総額２５０万円程度、新築住宅で２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の敷地とすることが標準的かつ最有効であり、新たに土地を取得して収支採算性に合う賃貸物件を想定するこ とが現実的ではなく収益価格は試算しない。自用の戸建住宅用地の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的な地域で、旧関宿町における類似住宅地の取引事例より試算した比準価格を標準として、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [156.8] [101.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市内の総人口は僅かながら減少傾向には あるが、交通・生活利便性に優れる地域、住 環境が良好な新興住宅地域については一定の 需要が見られる。 空地も多く見られる区画整然とした住宅地域 であり、地域要因に特段の変化は見当たらな いものの、住宅の建設が緩やかに進んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％