令和8年1月13日　提出 野田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -8 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.

鑑定評価額 2,920,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市木間ケ瀬字上羽貫７３０番３９ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅、駐車場 、空地も見られる住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 川間 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 川間駅北方 7.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 旧関宿町内の既存住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。最寄駅への接近性に劣るが、地価は相 対的に割安な地域であり、野田市中心部の地価上昇も影響し、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野田市北部における旧関宿町内の住宅地域で、主たる需要者は旧関宿町に地縁的選好性を有する一次取 得者層である。最寄り駅の接近性に劣り、生活利便施設からやや遠いものの、総額の観点から地価は比較的割安であり 、一定の需要が認められることから、地価は微増傾向で推移するものと考えられる。価格水準は、１３０㎡程度の規模 で３００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から距離のある戸建住宅地域に存しており、自己使用を目的とした取引が中心である。主たる需要者は、収益性より も、居住の快適性や生活利便性等を重視し意思決定することから、収益価格の試算は断念し、比準価格の規範性は高い と判断した。よって、市場を反映した信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [113.4] [104.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市内の総人口は僅かながら減少傾向には あるが、交通・生活利便性に優れる地域、住 環境が良好な新興住宅地域については一定の 需要が見られる。 既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動 は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％