鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
野田 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野田 -7

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　藤田　宗晴

TEL.

鑑定評価額

21,500,000 円

１㎡当たりの価格

65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野田市上花輪字太子堂１４２０番３				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南西7m市道	水道、ガス、下水	野田市 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 55 ｍ、南 55 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.7 ｍ、奥行　約　　 22.4 ｍ、規模　　 328 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北、７ｍ市
道

交通

施設

野田市駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

比較的画地規模が大きい既成住宅地域として熟成しており、当面は現環境を維持するものと推測。最寄り駅徒歩
圏内のため一定の需要が見込まれるが、上昇率は徐々に弱まりつつあり、今後は慎重な見極めが必要である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は最寄り野田市駅を中心とした東武野田線沿線の旧野田市内に存する住宅地域である。主たる需要者は、市
内在住の賃貸物件居住者や地縁的選好性を備える第一次取得者層であり、若干だが市外からの需要も認められる。市場
での中心価格帯は、土地は標準地と同規模の更地では２２百万円前後と把握されるが、画地規模が大きく総額が嵩むた
め、新築戸建住宅では敷地を小さく分割して販売する傾向にあり、総額では２千万円台～３千万円台が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は野田市駅へ徒歩圏内であることから共同住宅も散見されるが、主たる利用形態は戸建住宅で
あり、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。そのため賃貸市場は未成熟であり、土地価格に見合う
賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、収益価格は参考に留め、近時の市場性を反映し
ている取引事例から試算した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　野田 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,700 円／㎡

[101.4]
100

100
[104.0]

100
[107.8]

[104.0]
100

65,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

周辺市に比べて値ごろ感のある野田市では、
市内南部の住宅地を中心に地価は若干の上昇
傾向が継続しているものの、住宅の需給は一
段落しつつある。

旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に
特段の変動は見られない。

個別的要因に特段の変動は見受けられない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

野田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０５０３７７５ -1010	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3m道路、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
b	２６１０５０３７７５ -1	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,180)
c	２６１０５０３７７５ -2001	野田市		更地	（　）	ほぼ整形	南西9.1m市道、南1.6m、角地		２住居高度地区2種 (60,200)
d	２６１０５０３７７５ -2002	野田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12.1m市道、南西4m、南4m、三方路		近商 (90,200)
e	２６１０５０３７７５ -10	野田市		建付地	（　）	長方形	西2.7m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,373	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	43,890	100 [ 83.2]	52,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	54,900
b	(　 ) 60,688	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,052	100 [ 95.2]	64,130		66,700
c	(　 ) 52,901	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	65,440	100 [ 104.0]	62,923		65,400
d	(　 ) 79,273	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	72,427	100 [ 106.1]	68,263		71,000
e	(　 ) 49,188	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	53,689	100 [ 80.2]	66,944		69,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,500 円／㎡]

野田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,764,881	827,355	3,937,526	3,701,760	235,766	（　0.9702） 228,740	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,972,609 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	175.29	Ｗ2	287.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	14.7 m x 22.4 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸約４８㎡、計６戸の木造２階建アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	143.50	100.0	143.50	1,471	211,089	1.0	211,089
							0.0	0
2～ 2	居宅	143.50	100.0	143.50	1,544	221,564	1.0	221,564
							0.0	0
～

～

～

計		287.00	100.0	287.00		432,653		432,653
								0

⑨年額支払賃料	432,653 円　×　12ヶ月　＝　 5,191,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 287.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,191,836 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 430,922 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,760,914 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	432,653 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,764,881 円　　　　（　 14,527 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,472 円/㎡　月額支払賃料（　 1,471 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,600 円	48,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	155,755 円	5,191,836　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,600 円	48,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 827,355 円　（　　　　　　 2,522 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,200,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 287.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,701,760 円（　　　　　 11,286 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,764,881 円
②総費用	827,355 円
③純収益　①－②	3,937,526 円
④建物等に帰属する純収益	3,701,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	235,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 697 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,972,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

野田 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	野田市上花輪字太子堂１４２０番３	0426000111622-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
野田 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野田 -7

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　古荘　欣吾

TEL.

鑑定評価額

21,500,000 円

１㎡当たりの価格

65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野田市上花輪字太子堂１４２０番３				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区２種
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南西7m市道	水道、ガス、下水	野田市 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 55 ｍ、南 55 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.7 ｍ、奥行　約　　 22.4 ｍ、規模　　 328 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北７ｍ市道

交通

施設

野田市駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区２種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅への近接性が比較的良好な既成住宅地域である。地価水準は東武アーバンラインの単線区間で、上昇率
は弱まりつつある。格別の変動要因がないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は梅郷駅から愛宕駅圏内である。主な需要層は、地元実需（一次取得）である。この地域は、駅徒歩１０分
圏で生活利便性が高い割には、価格帯が手頃で購入しやすい傾向にある。一方、都心通勤の若年層にはやや人気が薄く
（鉄道利便性が弱いため）、投資家には、賃料水準が低く利回りが出にくいため敬遠される傾向にある。価格水準は、
２，０００万円（標準的な規模）程度で、新築戸建ては、２，０００万円台～３，０００万円台が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅徒歩圏内であることから一部に共同住宅も散見される地域である。同一需給圏内の類似地域には、取引事例はあ
り、市場参加者も主として取引事例を基礎として価格判断を行っている。一方、不動産の投資市場が成熟していない為
、収益価格の精度は低いと言える。従って、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との比較検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　野田 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,700 円／㎡

[101.4]
100

100
[104.0]

100
[108.1]

[104.0]
100

65,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は賃上げと消費が下支えする一方、
輸出減や潜在成長率の低さが重荷となり、景
気回復は緩やかにとどまっている。

最寄駅徒歩圏内で、中規模一般住宅の多い既
成住宅地域である。地域要因に特段の変動は
認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

野田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０５０３７７５ -2	野田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	２６１０５０３７７５ -1006	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、北東5m、角地		１低専 (60,100)
c	２６１０５０３７７５ -1011	野田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
d	２６１０５０９６８１ -1060	野田市		更地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,150	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	58,690	100 [ 89.2]	65,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	68,400
b	(　 ) 58,480	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	55,040	100 [ 88.5]	62,192		64,700
c	(　 ) 51,319	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 89.0]	100 [ 100.0]	58,584	100 [ 95.0]	61,667		64,100
d	(　 ) 57,555	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	65,037	100 [ 103.5]	62,838		65,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,500 円／㎡]

野田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,772,777	827,613	3,945,164	3,701,760	243,404	（　0.9702） 236,151	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,133,717 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	175.29	Ｗ2	287.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区２種	60 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	14.7 m x 22.4 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり４８㎡で計６戸の２階建てのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	143.50	100.0	143.50	1,470	210,945	1.0	210,945
							0.0	0
2～ 2	居宅	143.50	100.0	143.50	1,550	222,425	1.0	222,425
							0.0	0
～

～

～

計		287.00	100.0	287.00		433,370		433,370
								0

⑨年額支払賃料	433,370 円　×　12ヶ月　＝　 5,200,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 287.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,200,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,637 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,768,803 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	433,370 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,772,777 円　　　　（　 14,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,471 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,600 円	48,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	156,013 円	5,200,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,600 円	48,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 827,613 円　（　　　　　　 2,523 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,200,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 287.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,701,760 円（　　　　　 11,286 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,772,777 円
②総費用	827,613 円
③純収益　①－②	3,945,164 円
④建物等に帰属する純収益	3,701,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	236,151 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,133,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

野田 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	野田市上花輪字太子堂１４２０番３	0426000111622-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考