令和8年1月15日　提出 野田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -1 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市清水字出井ノ下６７３番５５ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 愛宕 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 愛宕駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域である。今後も現状の住環境が維持されるものと予測される 。相応の需要があり地価は当面上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野田市内の住宅地域である。需要者は野田市内及びその隣接市に居住する３０代から４０代を中心とした 一次取得者層が中心となっている。対象標準地は住環境が良好な区画整然とした戸建住宅地域であることから相応の需 要が見込まれる。土地の価格水準は規模が対象標準地程度で総額１０００万円前後が市場の中心である。新築の建売住 宅は３０００万円前後が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり自己居住の用に供されるものが殆どである。このた め収支採算に見合う収益物件の想定は現実的ではなく収益還元法は適用しない。また取引においては自用の戸建住宅用 地の取引が中心であることから取引価格の水準を標準として価格が決定されることが一般的な地域であるといえる。よ って現実の不動産取引の実態を反映している比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [110.4] [100.0] 100 61,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるものの米国の 通商政策や不透明な日中関係の動向には留意 が必要である。 中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住 宅地域であり、特段の地域要因の変動はみら れない。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％