別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
松戸 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-16 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大日南　元就   TEL.
鑑定評価額 200,000,000 円  １㎡当たりの価格 442,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市東松戸３丁目６番６外
 ②地積
　(㎡)		 452  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 店舗兼共同住宅等が
増えつつある駅近の
商業地域		 南東17m市道、東側道 水道、ガス、下水 東松戸近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ　市道 交通

施設		 東松戸近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は都心直通の２路線が交差する東松戸駅前の新興の商業地域であり，商業施設や中高層マンションが増
えつつある。地価は今後も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    455,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内及び隣接市内の駅徒歩圏の商業地域及び主要道路沿いの商業地域である。主たる需要者は市内及
びその周辺市並びに都内に拠点を置く賃貸事業を目的とする不動産業者や収益の獲得を目的とする投資家等である。対
象標準地の存する地域は店舗兼共同住宅等が増えつつある駅近の商業地域である。価格水準は上昇傾向にある。市場の
中心となる価格帯は、規模によって異なるため、見出し難いが、３０万円～５０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過
程において想定要素を含んでいる。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場
の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、投資採算性の観点から指標となる収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    385,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.6]		 [105.0]
100		 443,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。個人消費は持
ち直しの動きがみられ、設備投資は持ち直し
ている。国内企業物価は、このところ緩やか
に上昇している。

店舗兼共同住宅等が増えつつある駅近の商業
地域である。周辺の地価水準は、上昇傾向に
ある。


特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０４
６７６２
-1878		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.7m市道
、南東4.6m、
角地
近商

(90,200)
b ２６１０４
９５０２
-1063		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東4m、北4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２６１０４
７８２９
-1459		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m市道、
北6m、角地
２住居
高度地区1種
(70,200)
d ２６１０４
６１２３
-2274		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
e ２６１０４
７１５０
-1256		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東11m市道、
西7.3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,736  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
228,877 		 100
[  56.3]
406,531 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
427,000 
b (　           ) 
596,125  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
640,695 		 100
[ 137.4]
466,299 
490,000 
c (　           ) 
264,561  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
286,608 		 100
[  63.4]
452,063 
475,000 
d (　           ) 
191,392  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
207,469 		 100
[  51.7]
401,294 
421,000 
e (　           ) 
551,276  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
639,120 		 100
[ 129.5]
493,529 
518,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  -5.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.4 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    455,000 円／㎡]  



松戸 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,319,826 
10,798,591 
41,521,235 
34,336,200 
7,185,035 		 （　0.9554）
6,864,582 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    159,641,442 円　　　　（　    353,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 266.36 ＲＣ9 2,051.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   452 ㎡     19.5 m x   27.8 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗，３階以上は共同住宅（居宅）を想定した。容積対象床面積は１８０７．６９㎡を想定した。 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
246.44 
71.8 
177.00 
4,217 
746,409 		 10.0  7,464,090 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
236.14 
97.9 
231.19 
2,827 
653,574 		 6.0  3,921,444 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
234.98 
87.6 
205.80 
2,396 
493,097 		 2.0  986,194 
0.0  0 

 7～ 8		 居宅
234.98 
87.6 
205.80 
2,396 
493,097 		 2.0  986,194 
0.0  0 

 9～ 9		 居宅
159.02 
94.3 
150.00 
2,540 
381,000 		 2.0  762,000 
0.0  0 

計
2,051.48 
87.4 
1,792.99 

4,739,565 		 18,064,698 
0 
⑨年額支払賃料      4,739,565 円　×　12ヶ月　＝　      56,874,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,792.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,874,780 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,720,607 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,154,173 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,064,698 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         165,653 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,319,826 円　　　　（　       115,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,396 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,670,000 円  　　　　    534,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,274,991 円  　　　       56,874,780　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      433,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,352,100 円  　　　　    534,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       534,000 円  　　　　    534,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       534,000 円  　　　　    534,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,798,591 円　（　　　　　　        23,891 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 534,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　   2,051.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,336,200 円  
（　　　　　        75,965 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,319,826 円      
②総費用 10,798,591 円      
③純収益　①－② 41,521,235 円      
④建物等に帰属する純収益 34,336,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,185,035 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,864,582 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,187 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,641,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     353,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市東松戸三丁目６番６
 0402010133503-0000
2 　松戸市東松戸三丁目６番７
 0402000025666-0000
3 　松戸市東松戸三丁目６番８
 0402000025667-0000
4 　松戸市東松戸三丁目６番９
 0402000026005-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
松戸 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-16 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.
鑑定評価額 199,000,000 円  １㎡当たりの価格 440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市東松戸３丁目６番６外
 ②地積
　(㎡)		 452  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 店舗兼共同住宅等が
増えつつある駅近の
商業地域		 南東17m市道、東側道 水道、ガス、下水 東松戸近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 東松戸近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、駅前ロータリーに近在する店舗兼共同住宅や商業施設等の見られる区画整然とした商業地域である
。駅接近性良好な商業地域で取得需要は安定的であることから、地価は上昇傾向にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市及び周辺市の駅前商業地域であり、需要者は地元企業を中心とする法人投資家、不動産会社等が中
心である。複数路線が利用可能であって、駅前商業地域の主要顧客である最寄駅の乗降客は近年増加傾向にあり当該地
域へも波及効果が期待される。駅接近性良好な収益不動産適地への投資需要は堅調な一方で供給は希少な状況である。
取引件数が少なく、立地、取引規模が様々であるため一概には言えないが、中心価格帯は３０～６０万円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する商業地域においては収益性が重視される傾向にあるが、収益還元法においては、対象地上に最有効
使用の建物を建築、賃貸に供することを想定しており想定的要素が含まれている。取引事例比較法については対象地と
代替競争関係を認めることのできる取引事例から規範性ある価格が求められていることから、比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    385,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.6]		 [105.0]
100		 443,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。複数路線の乗
り入れる主要駅周辺の商業地域において、優
良な収益物件への取得需要は根強い状況が続
いている。

最寄駅への接近性に優る商業地域である。地
域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０４
５４９２
-20		 鎌ケ谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西28m市道、
南東4m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b ２６１０４
６１２３
-2278		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２６１０４
４８５４
-2061		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m市道、
中間画地
近商
都市計画道路
(90,300)
d ２６１０４
４８５４
-2066		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
281,460  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
433,850 		 100
[  97.5]
444,974 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
467,000 
b (　           ) 
266,122  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
314,556 		 100
[  79.1]
397,669 
418,000 
c (　           ) 
297,545  		 100
[ 100.0]		 [ 119.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
355,566 		 100
[  82.4]
431,512 
453,000 
d (　           ) 
305,344  		 100
[ 100.0]		 [ 117.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
358,779 		 100
[  79.9]
449,035 
471,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    451,000 円／㎡]  



松戸 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,345,226 
10,916,878 
42,428,348 
34,657,700 
7,770,648 		 （　0.9554）
7,424,077 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    172,652,953 円　　　　（　    382,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 266.36 ＲＣ9 2,051.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   452 ㎡     19.5 m x   27.8 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗、３～９階：共同住宅（１ＬＤＫ２８戸、２ＬＤＫ６戸、合計３４戸）を想定。 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
246.44 
71.8 
177.00 
4,270 
755,790 		 10.0  7,557,900 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
236.14 
97.9 
231.19 
2,928 
676,924 		 6.0  4,061,544 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
234.98 
87.6 
205.80 
2,440 
502,152 		 2.0  1,004,304 
0.0  0 

 7～ 8		 居宅
234.98 
87.6 
205.80 
2,464 
507,091 		 2.0  1,014,182 
0.0  0 

 9～ 9		 居宅
159.02 
94.3 
150.00 
2,513 
376,950 		 2.0  753,900 
0.0  0 

計
2,051.48 
87.4 
1,792.99 

4,832,454 		 18,418,924 
0 
⑨年額支払賃料      4,832,454 円　×　12ヶ月　＝　      57,989,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,792.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,989,448 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,813,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,176,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,418,924 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         168,902 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,345,226 円　　　　（　       118,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,444 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,440 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,695,000 円  　　　　    539,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,319,578 円  　　　       57,989,448　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      431,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,392,800 円  　　　　    539,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       539,000 円  　　　　    539,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       539,000 円  　　　　    539,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,916,878 円　（　　　　　　        24,152 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 539,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,051.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,657,700 円  
（　　　　　        76,676 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,345,226 円      
②総費用 10,916,878 円      
③純収益　①－② 42,428,348 円      
④建物等に帰属する純収益 34,657,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,770,648 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,424,077 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,425 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    172,652,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     382,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市東松戸三丁目６番６
 0402010133503-0000
2 　松戸市東松戸三丁目６番７
 0402000025666-0000
3 　松戸市東松戸三丁目６番８
 0402000025667-0000
4 　松戸市東松戸三丁目６番９
 0402000026005-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考