別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出 松戸 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 3-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増田　優子   TEL.

鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 松戸市松戸新田字新堀３０７番２ ②地積(㎡) 3,137  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 畑 既成住宅地に隣接する熟成度の高い地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 松戸新田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西    0 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 畑（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 道 路 ５ｍ市道 交通 施設 松戸新田駅北方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺には戸建住宅及び共同住宅等が建ち並んでいる、熟成度の高い宅地見込地であり、今後、緩やかに宅地開発 が進むものと予測する。住宅購入意欲の高まりが継続しており、開発素地の需要も底堅く推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅分譲用地（宅地見込地） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     71,200 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     69,600 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市及びその近隣市で、市街化区域内のうち、農地や林地等から宅地へと転換が見込まれる宅地見込地 地域一帯。主たる需要者は、規模により、地場の建売業者から大手不動産会社まで様々である。エンドの需要者による 住宅購入意欲が続く昨今においては、造成の難易等にかかわらず売手市場の傾向にある。宅地見込地の規模は様々で市 場の中心価格帯は見出し難いが、開発後の分譲地は１２５㎡程度で２千万円前後が相場である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 同一需給圏内の類似地域より開発素地の取引事例を採用し得た比準価格は市場性を反映している。一方、需要者が限定 される宅地見込地においては、控除法を適用した控除後価格は説得力を有するため充分に考慮されるべきである。従っ て、標準地について直接的に宅地開発を想定した控除後価格を中心に、市場性を反映した比準価格をも比較考量し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     65,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +8.2 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン金利は、日銀のマイナス金利政策の解除 以降、相次ぐ利上げで、変動金利、固定金利ともに 上昇が始まっている。 地域要因に特段の変動はない。最寄駅徒歩１０分以 内の宅地見込地地域であり、地価は上昇基調である 。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他