令和8年1月15日　提出 松戸 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -47 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　飯村　喜保   TEL.

鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市日暮４丁目１２番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 新八柱 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 新八柱駅南方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内のうち、主に京成松戸線みのり台駅から八柱駅勢圏の住宅地域である。主な需要者は、松戸市内 に居住し東京都心へ通勤する個人で、新八柱駅・八柱駅でＪＲ武蔵野線・京成松戸線の二路線を利用できる交通利便性 と良好な住環境から、需給関係は強含みで推移している。市場での中心価格帯は、標準画地規模の土地で２５００～３ ０００万円、新築戸建で３５００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、共同住宅を建築し賃貸事業を行 う目的の取引は、投資採算性の観点から成立しないため、収益還元法の適用は断念した。本件では、多数の信頼性のあ る取引事例に基づく実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [103.0] 100 [ 98.4] [100.0] 100 193,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇リスクに注意する必要があるが、雇 用・所得環境が改善する中で、住宅市場は堅 調に推移している。 新八柱・八柱駅徒歩圏の住宅地域で、近隣地 域の居住環境、利便性の要因に大きな変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.4 ％  ％