令和8年1月12日　提出 松戸 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -34 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健一   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市下矢切字南台１８３番４ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 矢切 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 矢切駅北西方 360m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特筆すべき変動要因は見当たらない。中小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現利用状況を維 持すると予測。駅及び都心接近性、並びに値頃感から今後の地価は上昇基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内南西部に位置する価格中低位の既成住宅地域である。需要者の中心は松戸市内及び周辺市の賃貸 住宅等に居住し、平均的所得で家族を扶養する３０歳代のファミリー層の第１次取得者である。駅及び都心接近性に優 り、かつ幹線道路沿いを中心に生活利便施設等も適度に配置されており、一般的要因から地価は上昇基調にある。取引 の中心的価格帯は土地１３５㎡程度で総額２，５００万円前後、新築戸建住宅は４，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等によりアパート等の賃 貸建物の想定が困難であることから、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視 して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充 分な説得力を有すると判断される。さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [109.3] 100 100 [100.0] 100 [ 66.8] [100.0] 100 193,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松戸市内における住宅地の地価は、地価形成 の諸要因に特段の変動は見られないものの、 一般的要因から全般的に大幅な上昇基調が継 続している。 特筆すべき変動要因は見当たらない。私鉄駅 徒歩内にある既成住宅地域であり、市内にあ っては値頃感があり、近年地価は上昇基調に ある。 特筆すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％