令和8年1月15日　提出 木更津 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 5-8 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市富士見１丁目１８１番１０ ｢富士見１－１１－１７｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗のほか住 宅も見られる商業地 域 西9.5m市道 水道、ガス、下水 木更津 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.8 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 木更津駅南西方 240m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 木更津市中心市街地活性化基本計画による「木更津駅みなと口賑わい交流施設整備事業」により、今後、木更津 駅西口エリアの活性化が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及び周辺市内で駅周辺の商業地域や幹線道路沿いで路線商業地域等の存する圏域である。需要者 としては小売店、飲食店等の出店や自社ビルの取得を企図する企業の他、テナント収入を見込んだ投資家等も想定され る。繁華性の程度は劣るものの整備事業の進行に伴い需要が増加傾向にある。画地規模により取引総額が異なり中心価 格帯の把握は困難であるが、平米単価で５万円前後の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争不動産の取引価格に補修正を施すことで得られた価格であり、市場の実態を反映し た価格である。一方、収益価格は最有効使用の想定建物の賃料を基にした価格であるが、対象画地条件等によりやや低 廉に試算されたものと思料されるものの、投資家に対しては一定の説得力を有する。よって本件では、比準価格を標準 に、収益価格を比較考慮しつつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 5-6                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,300 円／㎡ [104.5] 100 100 [103.0] 100 [146.2] [100.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や原材料、人件費の高騰等による物価高 が継続しており、不動産市場では市街地中心 部では地価上昇傾向、郊外では低迷と二極化 傾向にある。 木更津市中心市街地活性化基本計画による木 更津駅みなと口賑わい交流施設整備事業（富 士見１丁目地区）が令和１０年度の整備に向 け継続中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  -8.2 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％