別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出 木更津 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 3-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　井村　弘範   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 木更津市桜井字山王谷７１８番１外 ②地積(㎡) 2,465  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 畑 既成住宅地域に隣接する畑の多い地域 北東3m道路 水道 木更津 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ３ｍ道路 交通 施設 木更津駅南西方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 畑の多い宅地見込地で、将来的には住宅地への転換が見込まれるものの、当面は現状を維持し、地価も横ばい傾 向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 畑（現況）、戸建住宅地（転換後） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      6,220 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線君津駅及び木更津駅を勢圏とする宅地見込地地域を中心に、その周辺の宅地見込地地域に広 範囲に及ぶ。需要者の中心は、住宅地開発を企図する事業者のほか地縁的選好性を有する地元住民やその関係者と想定 される。開発素地としての競争力がやや劣るため、需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、規模により大きく異なる ため見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 控除法は宅地開発を想定し事業採算性を反映した価格であるが、想定条件が多く、信頼性が劣る。一方、比準価格は現 実の取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。よって、比準価格を標準とし、控除法は参考に止め、鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木更津市内の住宅地は、県内外からの需要が依然強 く、低金利を背景に、住環境に優れる地域を中心に 地価上昇が継続している。 畑の多い宅地見込地地域で、地域要因に大きな変化 はない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他