令和8年1月15日　提出 木更津 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -31 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市太田１丁目１４番５ ｢太田１－１４－５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 木更津 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 木更津駅東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で特段の地域要因の変動は見られないため今後も現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾 向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市のＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする普通住宅地域。需要者の中心は木更津市内に居住する第一次 取得者が過半を占める。市内の取得者層については住宅需要は堅調であり、価格は上昇傾向にある。当該地域は、周辺 商業施設等利便性に優れる地域で相対的に競争力は高い。土地は２３０㎡程度で１４００万円程度、新築の戸建物件は ３０００万円台前半が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件も見られるもののその投資収益性は低く、取引 に当たって収益価格は重視されない。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な 範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、比準価格を標準として、周辺の地価動向や 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,800 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [111.0] [100.0] 100 59,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木更津市の住宅地は地価も住環境の良好な地 域から上昇傾向がみられるが、トランプ関税 等の影響により経済の先行きに不透明感があ る。 木更津駅からやや距離のある住宅地域で、格 別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％