令和8年1月15日　提出 木更津 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -30 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 5,210 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市真里谷字高野松４７４８番２ ②地積 　(㎡) 707   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ1 農地の中に農家住宅 等が点在する農家集 落地域 南2.2m市道、背面道 水道 馬来田 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北２．２ｍ 市道 交通 施設 馬来田駅東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山間部の農家住宅地域であり地域要因に特段の変動は認められず、当面の間、現状と同様の利用状況で推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,210 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及びその周辺市内にある農家住宅等の存する圏域であると判断した。需要者としては個人の地縁 者も想定されるが、新規参農を企図する個人や法人も想定される。然しながら市場参加者は限定的であり、需要は弱含 みである。農家住宅にあっては取引内容により画地規模は大きく異なり、総額での中心価格帯を見出すことは困難であ るが、平米単価で５千円前後の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は市街化調整区域内の農家住宅地域で賃貸市場も未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。一方、対 象不動産と価格牽連性を有する不動産の取引価格を基にした価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。 よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [212.9] [100.0] 100 5,210  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,250 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や原材料、人件費の高騰等による物価高 が継続しており、不動産市場では市街地中心 部では地価上昇傾向、郊外では低迷と二極化 傾向にある。 山あいに位置する農家集落地域であり、地域 要因に変動は見られず、地価は下落基調で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.4 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +87.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％