令和8年1月15日　提出 木更津 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -25 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅や貸家の他分譲 地も介在する農地の 多い地域 北5.6m市道 水道、ガス 巌根 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．６ｍ 市道 交通 施設 巌根駅南方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 巌根駅より徒歩限界圏で周囲には農地の多く残る調整区域内の地域であるが、宅地造成が盛んであり今後も宅地 化が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及びその近接市内で戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域の存する圏域である。需要者としては木更津 市や都内に通勤する地縁性を有する給与所得者層が有力である。市街化調整区域内にあるが周囲は宅地化が進む地域で あり需要は増加傾向にある。取引の中心価格帯は土地総額で７００万円前後、平米単価で２万円前後のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の不動産で行政上の制約に加えて賃貸市場が未成熟なこともあり収益還元法の適用は断念した。一方 、同一需給圏内の類似地域等に存する代替競争不動産の取引事例から得られた比準価格は市場の実態を反映した価格と して試算された。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 53.2] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や原材料、人件費の高騰等による物価高 が継続しており、不動産市場では市街地中心 部では地価上昇傾向、郊外では低迷と二極化 傾向にある。 周囲に農地が残る市街化調整区域内の住宅地 域であって、宅地化傾向が進むほか特段の地 域要因の変動は見れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　 -46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％