令和8年1月15日　提出 木更津 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -20 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 79,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市ほたる野４丁目１７番７ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅の多い区 画整然とした新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 木更津 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 木更津駅東方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な区画整然とした比較的新興の住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、今後とも同程度の利用状況 が継続すると思料される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市、君津市のＪＲ内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は木更津市内に 居住する３０～４０歳代前半の第一次取得者であるが、買換え需要、同一需給圏外からの転入需要も見られる。比較的 新興の区画整理地であり、幹線道路を中心に商業施設の集積が進み、利便性が向上し、需給は強含みで推移している。 需要の中心は土地が１，５００万円程度であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が殆どで賃貸市場が未成熟であるうえ、賃貸建物の建築を想定することは事業収支の観点から非現実 的であり、収益還元法の適用は割愛した。土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好 性をもつ市場参加者の取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性が高いとの心証を得た。さらに市場の需給動 向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,800 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [ 82.7] [100.0] 100 80,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアライン効果は続いているが、２１年連 続で増加していた人口は微減に転じた。生産 年齢人口は増加傾向で、土地の需給は強含み で推移している。 閑静な新興区画整理地の住宅地域であり、少 ない供給に対して人気は高く、需給は強含み で地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％