令和8年1月15日　提出 木更津 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -15 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市畑沢南５丁目４番１５ ｢畑沢南５－４－２３｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス 君津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 君津駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域要因の特段の変動は予想されず、将来において も現状が維持されるものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市及び君津市のＪＲ内房線の各駅を最寄駅とする普通住宅地域である。主たる需要者は自己使用 目的の個人で、同一需給圏内に居住するファミリー層が中心となっている。当該地域は区画整然とした閑静な住宅地と して安定した需要が見込まれると思料する。需要の中心となる価格帯は、取引規模は約２２０㎡程度で、総額は９００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格が得られた。比準価格は、実際の価格を基礎としており実証的な価格である。本件では 、規範性の高い事例を採用でき、要因比較において不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行 った。対象標準地の画地規模では敷地内に戸数以上の駐車場を確保できず、駐車場付の住宅の想定が困難のため、収益 価格は試算しない。市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [104.6] 100 100 [104.0] 100 [106.2] [104.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木更津市の人口は前年比では微減しているが 、住宅地価上昇を受け取引は比較的堅調に推 移している。 地域要因の特段の変動はなく、将来において も現状が維持されるものと予測する。地価は 上昇傾向で推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％