令和8年1月15日　提出 木更津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -9 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　植草　文雄   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市港南台５丁目５番１８ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 君津 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 君津駅北東方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住環境良好な住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価は上昇傾向で推 移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市と隣接君津市のＪＲ内房線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は地元及び都心方面へ 通勤する一次及び買換えの二次取得者層である。区画整然とした住環境良好な住宅地域で、宅地供給量が少ないため、 地価は引き続き上昇傾向で推移している。土地は約２００㎡で８００～９００万円程度、新築戸建で２８００～３６０ ０万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、収益還元法は標準地の画地規模での賃貸事業の想定が非現実的であるため適用しなか った。比準価格は地域類似性が強い住宅地の事例を重視しており信頼性が高い。したがって、自己使用の宅地取引が主 流な地域であることから、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準とし、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木更津市内の宅地需要は都心アクセスの向上 、大型商業施設の立地等の影響で、新興住宅 地を中心に堅調に推移している。 区画整然とした住環境良好な住宅地域で、特 段の変動要因はないが、宅地需要が堅調であ ることから、地価の上昇傾向は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％