令和8年1月15日　提出 木更津 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -6 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　印東　伸泰   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市羽鳥野２丁目２５番４ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 木更津 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　市 道６ｍ 交通 施設 木更津駅南東方 5.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 木更津駅から遠隔の閑静な住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくもの と予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね木更津市及び君津市内のＪＲ内房線各駅を最寄とする区画整然とした住宅地域。需要者は同一 需給圏内に居住する第一次取得者が大半であるが、君津市、富津市等からの転入も見られる。需要の中心となる価格帯 は土地が約１８０㎡で８００～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とする地域であり，市場での取引は自用目的が大半を占め、価格形成においては、居住の快適 性、利便性等が重視される。周辺にはアパートも僅かに見られるが，公法上の規制から事業採算性に見合うアパート等 の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。従って本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を十分に行い、周辺の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [104.6] 100 100 [104.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新興分譲地を中心に需要は多く、その影響は 周辺の住宅地にも波及しており、市街地の地 価は上昇傾向にある。 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住 宅地域であり，地価は上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％