別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
船橋 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-16 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二   TEL.
鑑定評価額 436,000,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本郷町４５６番１外
 ②地積
　(㎡)		 947  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2.5		 事務所兼保育所

Ｓ4		 沿道サービス業種の
店舗が多い路線商業
地域		 北西20m県道 水道、ガス、下水 西船橋

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 西船橋駅西方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は沿道サービス業種の店舗が多い路線商業地域である。特段の変動要因は認められないことから、当面
は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    386,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び隣接市内の駅前商業地域及び路線商業地域である。幹線道路沿いの商業地は様々な用途の需要
が競合するため希少性が高く、また、最寄駅へのアクセスが良好な立地においては、需要が供給を上回っており、地価
は上昇傾向で推移している。売買需要者は、地縁的選好性を有する地元企業や不動産業者が主体である。土地取引の中
心となる価格帯は、４０～５０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映しており、実証的で高い説得
力を有している。収益価格は、投資採算性を反映した価格であり、幹線道路沿いの商業地という立地においては、需要
者は投資採算性の観点から意思決定を行うため、収益価格の規範性も高い。したがって、両試算価格を関連付け、代表
標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    630,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[151.8]		 [100.0]
100		 461,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    418,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策による影響が国内に見られる
ものの、景気は緩やかに回復している。なお
、物価上昇の継続が、景気を下押しするリス
クがある。

幹線道路沿いの商業地域で、特段の変動要因
はない。店舗付き共同住宅等の収益物件の投
資意欲が強く、土地需要は堅調である。


個別的要因の変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
９０３９
-1003		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.4m国道、
西2.9m、角地
近商

(100,300)
b ２６１０３
４６３６
-1515		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13.5m県
道、
北西2.8m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
c ２６１０３
５８２５
-1633		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m県道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
d ２６１０３
１０３８９
-786		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.4m国
道、
北東3.6m、
二方路
近商

(90,300)
e ２６１０３
９０１５
-1267		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
690,461  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
754,820 		 100
[ 163.5]
461,664 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
462,000 
b (　           ) 
563,849  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
555,717 		 100
[ 111.6]
497,954 
498,000 
c (　           ) 
442,206  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
485,542 		 100
[  97.8]
496,464 
496,000 
d (　           ) 
450,524  		 100
[ 100.0]		 [ 125.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.2]
463,796 		 100
[ 101.4]
457,393 
457,000 
e (　           ) 
603,687  		 100
[ 100.0]		 [ 118.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
717,180 		 100
[ 145.1]
494,266 
494,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +76.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +8.8 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +22.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    480,000 円／㎡]  



船橋 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を求めることができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,969,600 
11,730,220 
48,239,380 
31,395,000 
16,844,380 		 （　0.9546）
16,079,645 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    365,446,477 円　　　　（　    386,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 429.95 ＲＣ6 1,892.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   947 ㎡     19.0 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３～６階は約６５㎡の住戸を各階４戸想定 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
387.81 
84.5 
327.57 
4,433 
1,452,118 		 6.0  8,712,708 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
388.81 
97.2 
377.76 
3,100 
1,171,056 		 3.0  3,513,168 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
279.00 
94.4 
263.36 
2,480 
653,133 		 1.0  653,133 
0.0  0 

 5～ 6		 居宅
279.00 
94.4 
263.36 
2,511 
661,297 		 1.0  661,297 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,892.62 
92.9 
1,758.77 

5,252,034 		 14,854,736 
0 
⑨年額支払賃料      5,252,034 円　×　12ヶ月　＝　      63,024,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,758.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,024,408 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       2,040,000 円　　×　　       ％　＝　　     5,231,026 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,833,382 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,854,736 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         136,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,969,600 円　　　　（　        63,326 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,415,000 円  　　　　    483,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,253,220 円  　　　       65,064,408　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      990,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,105,500 円  　　　　    483,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       483,000 円  　　　　    483,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       483,000 円  　　　　    483,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,730,220 円　（　　　　　　        12,387 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 483,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　   1,892.62 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,395,000 円  
（　　　　　        33,152 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,969,600 円      
②総費用 11,730,220 円      
③純収益　①－② 48,239,380 円      
④建物等に帰属する純収益 31,395,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,844,380 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,079,645 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,980 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    365,446,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     386,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本郷町４５６番１
 0407000279160-0000
2 　船橋市本郷町４５６番４
 0407000279162-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
船橋 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-16 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　潤   TEL.
鑑定評価額 436,000,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本郷町４５６番１外
 ②地積
　(㎡)		 947  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2.5		 事務所兼保育所

Ｓ4		 沿道サービス業種の
店舗が多い路線商業
地域		 北西20m県道 水道、ガス、下水 西船橋

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       947 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 北西２０ｍ県道 交通

施設		 西船橋駅西方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後とも現況の状
態が継続すると予想される。県道沿いで希少性も高く地価は今後も上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内及び市川市、浦安市内等の幹線道路沿い等の商業地域である。主な需要者は首都圏等の法人事業
者、地元企業及び投資家等が想定される。駅、都心へのアクセスが良好な商業地であり、希少性があるため、投資や自
用目的の需要とも旺盛であり、地価は上昇している。取引自体が少なく中心価格帯を把握することは困難であるが、標
準的規模で総額４億４，０００万円程度が相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ希少性の高い商業地域であり、取引において自用目的での需要のほか、投資家等
の高い需要が想定されることから収益性も考慮される。同一需給圏内に存する取引事例を重視して得た比準価格は実証
的で説得力があるため規範性が高く、また、収益性を反映した収益価格にも高い規範性が認められることから、両試算
価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    630,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[152.8]		 [100.0]
100		 458,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    418,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は総じて堅調であるが、物件によ
る市場の二極化が進んでおり、物件価格の上
昇、金利の上昇等による市況の変化には注意
が必要である。

地域要因に変化はないものの、都心へのアク
セスが良好な幹線道路沿いの商業地で物件に
希少性があり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
１０３８９
-781		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8m国道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
b ２６１０３
５８２５
-1633		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m県道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
c ２６１０３
４６３６
-1515		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13.5m県
道、
北西2.8m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
d ２６１０３
５７５７
-1409		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23.3m市道、
東10.2m、
角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
355,543  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
374,031 		 100
[  79.8]
468,711 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
469,000 
b (　           ) 
442,206  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
485,542 		 100
[  96.0]
505,773 
506,000 
c (　           ) 
563,849  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
555,717 		 100
[ 111.6]
497,954 
498,000 
d (　           ) 
337,588  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
350,754 		 100
[  74.8]
468,922 
469,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    484,000 円／㎡]  



船橋 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,929,612 
10,631,066 
49,298,546 
32,305,000 
16,993,546 		 （　0.9546）
16,222,039 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    368,682,705 円　　　　（　    389,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 429.95 ＲＣ6 1,892.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   947 ㎡     19.0 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗のフロア貸し、３～６階はファミリー向け住戸、各階４戸を想定した。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
387.81 
84.5 
327.57 
3,552 
1,163,529 		 6.0  6,981,174 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
388.81 
97.2 
377.76 
3,278 
1,238,297 		 6.0  7,429,782 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
279.00 
94.4 
263.36 
2,732 
719,500 		 1.0  719,500 
1.0  719,500 

 5～ 6		 居宅
279.00 
94.4 
263.36 
2,787 
733,984 		 1.0  733,984 
1.0  733,984 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,892.62 
92.9 
1,758.77 

5,308,794 		 17,317,924 
2,906,968 
⑨年額支払賃料      5,308,794 円　×　12ヶ月　＝　      63,705,528 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,758.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,705,528 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,287,559 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,417,969 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,317,924 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         158,805 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,906,968 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,352,838 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,929,612 円　　　　（　        63,284 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,732 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,485,000 円  　　　　    497,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,911,166 円  　　　       63,705,528　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,016,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,224,500 円  　　　　    497,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       497,000 円  　　　　    497,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       497,000 円  　　　　    497,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,631,066 円　（　　　　　　        11,226 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 497,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,892.62 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,305,000 円  
（　　　　　        34,113 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,929,612 円      
②総費用 10,631,066 円      
③純収益　①－② 49,298,546 円      
④建物等に帰属する純収益 32,305,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,993,546 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,222,039 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,130 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    368,682,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     389,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本郷町４５６番１
 0407000279160-0000
2 　船橋市本郷町４５６番４
 0407000279162-0000
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備考