別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
船橋 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-15 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二   TEL.
鑑定評価額 217,000,000 円  １㎡当たりの価格 910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市印内町５９９番３外
 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ7		 中高層店舗兼事務所
と駐車場が混在する
商業地域		 南東7.2m市道 水道、ガス、下水 西船橋

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       238 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．２ｍ市道 交通

施設		 西船橋駅南方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中高層の店舗兼事務所と駐車場が混在する商業地域である。特段の変動要因は認められないことから
、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    796,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ等の各駅周辺及び幹線道路沿いの千葉県北西部の商業地域である。「西船橋」駅は複数路線乗り入れ
る駅であり利用者が多いこと等から駅周辺の商業地は希少性が高く、地価は上昇傾向で推移している。売買需要者は、
地縁的選好性を有する地元企業や不動産業者が主体である。土地取引の中心となる価格帯は、８０～１００万円／㎡程
度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映しており、実証的で高い説得
力を有している。収益価格は、投資採算性を反映した価格であり、駅周辺の商業地という立地においては、需要者は投
資採算性の観点から意思決定を行うため、収益価格の規範性も高い。したがって、両試算価格を関連付け、代表標準地
との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    630,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.9]		 [100.0]
100		 910,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    826,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策による影響が国内に見られる
ものの、景気は緩やかに回復している。なお
、物価上昇の継続が、景気を下押しするリス
クがある。

西船橋駅周辺の商業地域で、特段の変動要因
はない。店舗事務所ビル等の収益物件の投資
意欲が強く、土地需要は堅調である。


個別的要因の変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.1
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
９０３９
-1003		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.4m国道、
西2.9m、角地
近商

(100,300)
b ２６１０３
９６３３
-605		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c ２６１０３
８４２１
-23		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.5m県道、
北4.5m、角地
近商
高度地区2種
(100,300)
d ２６１０３
９０１５
-1263		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
南東3m、角地
商業

(100,240)
e ２６１０３
５５３７
-345		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西28m市道、
南東3.6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
690,461  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
754,820 		 100
[  83.6]
902,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
903,000 
b (　           ) 
1,062,089  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,109,883 		 100
[ 118.4]
937,401 
937,000 
c (　           ) 
1,073,702  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,095,176 		 100
[ 117.3]
933,654 
934,000 
d (　           ) 
724,743  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
764,086 		 100
[  81.2]
940,993 
941,000 
e (　           ) 
702,396  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.7]
961,559 		 100
[  97.6]
985,204 
985,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　 -15.3 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.2 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -9.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -23.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    940,000 円／㎡]  



船橋 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を求めることができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,165,683 
5,627,016 
23,538,667 
15,196,000 
8,342,667 		 （　0.9541）
7,959,739 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    189,517,595 円　　　　（　    796,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 174.99 Ｓ8 796.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   238 ㎡     19.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所を想定 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
168.99 
77.2 
130.46 
5,108 
666,390 		 10.0  6,663,900 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
174.99 
86.6 
151.54 
3,784 
573,427 		 5.0  2,867,135 
0.0  0 

 4～ 8		 事務所
55.45 
76.2 
42.25 
3,898 
164,691 		 5.0  823,455 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
796.22 
81.0 
644.79 

2,636,699 		 16,515,445 
0 
⑨年額支払賃料      2,636,699 円　×　12ヶ月　＝　      31,640,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     644.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,640,388 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,626,152 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,014,236 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,515,445 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         151,447 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,165,683 円　　　　（　       122,545 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,784 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,160,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,265,616 円  　　　       31,640,388　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      765,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,972,000 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,627,016 円　（　　　　　　        23,643 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 277,000 円／㎡　×　     796.22 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,196,000 円  
（　　　　　        63,849 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,165,683 円      
②総費用 5,627,016 円      
③純収益　①－② 23,538,667 円      
④建物等に帰属する純収益 15,196,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,342,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,959,739 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,444 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    189,517,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     796,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市印内町５９９番３
 0407000013235-0000
2 　船橋市印内町５９９番４
 0407000013236-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
船橋 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-15 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.
鑑定評価額 218,000,000 円  １㎡当たりの価格 918,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市印内町５９９番３外
 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ7		 中高層店舗兼事務所
と駐車場が混在する
商業地域		 南東7.2m市道 水道、ガス、下水 西船橋

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       238 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ市道 交通

施設		 西船橋駅南方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所と駐車場が混在するＪＲ西船橋駅至近の商業地域であり、今後も現在の繁華性を維持する
と予測する。新型コロナ流行による行動制限が緩和され、今後の地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    966,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    712,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市及び隣接市内の駅近の商業地で、中高層の店舗兼事務所が多い商業地域である。需要者の中心は
地元企業、投資家、投資法人、デベロッパー等である。低金利下にあって、特に収益用不動産については比較的堅調な
賃貸市場を背景に資金が流入し易くなっている。圏内においては取引事例が市場に出難く、出ても画地規模、立地条件
等により価格水準の幅が大きいため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者には収益性を重視して意思決定する投資家等も考えられ、土地の収益性に着目した収益価格は重視されるべきで
あるが、試算過程において想定条件を多く含むという難点がある。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等におけ
る実際の取引事例に基づいて試算されており実証的で説得力を有する。従って、本鑑定評価においては、比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    630,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.3]		 [100.0]
100		 917,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    826,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 超低金利下、新型コロナ流行による行動制限
が緩和され、投資家、投資法人等の収益不動
産に対する強い需要から、商業地の地価は大
幅上昇となった。

ＪＲ西船橋駅南口至近の繁華性の高い商業地
域であり、一般的要因の下、投資家、投資法
人等の強い需要を反映して、地価は引続き大
幅上昇を示した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -19.6
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５３３１
-1343		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.8m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２６１０３
５３３１
-1341		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
c ２６１０３
８４２１
-25		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.7m市道、
北6.3m、角地
近商
高度地区2種
(100,300)
d ２６１０３
９０３９
-1003		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.4m国道、
西2.9m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,020,253  		 100
[ 100.0]		 [ 131.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.1]
1,063,943 		 100
[ 109.0]
976,094 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
976,000 
b (　           ) 
756,303  		 100
[ 100.0]		 [ 137.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 156.0]
668,552 		 100
[  74.5]
897,385 
897,000 
c (　           ) 
766,332  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
745,504 		 100
[  73.6]
1,012,913 
1,010,000 
d (　           ) 
690,461  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
754,820 		 100
[  77.1]
979,014 
979,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　 -12.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +26.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　 -14.2 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　 -14.2 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　 -15.3 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    966,000 円／㎡]  



船橋 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,770,983 
5,901,821 
21,869,162 
14,410,000 
7,459,162 		 （　0.9541）
7,116,786 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    169,447,286 円　　　　（　    712,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 174.99 Ｓ8 796.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   238 ㎡     19.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～８階事務所、各階フロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
168.99 
77.2 
130.46 
4,700 
613,162 		 10.0  6,131,620 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
174.99 
86.6 
151.54 
3,615 
547,817 		 5.0  2,739,085 
0.0  0 

 4～ 8		 事務所
55.45 
76.2 
42.25 
3,796 
160,381 		 5.0  801,905 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
796.22 
81.0 
644.79 

2,510,701 		 15,619,315 
0 
⑨年額支払賃料      2,510,701 円　×　12ヶ月　＝　      30,128,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     644.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,128,412 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,500,658 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,627,754 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,619,315 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         143,229 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,770,983 円　　　　（　       116,685 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,615 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,320,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,506,421 円  　　　       30,128,412　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      765,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,870,000 円  　　　　    220,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       220,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       220,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,901,821 円　（　　　　　　        24,798 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　     796.22 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,410,000 円  
（　　　　　        60,546 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,770,983 円      
②総費用 5,901,821 円      
③純収益　①－② 21,869,162 円      
④建物等に帰属する純収益 14,410,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,459,162 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,116,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,902 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    169,447,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     712,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市印内町５９９番３
 0407000013235-0000
2 　船橋市印内町５９９番４
 0407000013236-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考