別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
船橋 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-12 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　真由美   TEL.
鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 925,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本町１丁目１６８２番７外
｢本町１－１０－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層の店舗兼共同
住宅が増えつつある
商業地域		 南16m市道、東側道 水道、ガス、下水 船橋

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       238 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 船橋駅南方

550m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変動要因はない。地価は当面、上昇傾向で推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    973,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    689,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び隣接市内の商業地域一帯である。需要者は主に市内の地元法人、県内及び都内に拠点を置く中
堅企業のほか、個人投資家等も見受けられる。賃貸需要は安定的に推移しており、商業地の地価は投資需要増により上
昇傾向で推移しており、需要が供給を上回っている。地価水準は、画地規模により一定しておらず、価格の把握は困難
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算に当たっては同一需給圏内の類似地域から、相互に価格形成に影響を及ぼすとみられる代替関係にある
事例を採用した。収益価格は投資採算性に着目した理論的な価格で、収益用不動産には適しているが、想定部分が多い
。当地域は住居系用途も考えられることから、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意し
て、表記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[177.8]		 [105.0]
100		 922,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    838,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待されるが、米国の通商政
策の影響による景気の下振れリスクには留意
が必要である。

船橋駅徒歩圏内の準幹線道路沿いに中高層の
店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.1
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５５３７
-345		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西28m市道、
南東3.6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２６１０３
５３３１
-1341		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
c ２６１０３
９０３９
-1003		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.4m国道、
西2.9m、角地
近商

(100,300)
d ２６１０３
５３３１
-1343		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.8m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
702,396  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.7]
961,559 		 100
[  92.4]
1,040,648 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,090,000 
b (　           ) 
756,303  		 100
[ 100.0]		 [ 137.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 156.0]
668,552 		 100
[  76.5]
873,924 
918,000 
c (　           ) 
690,461  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
754,820 		 100
[  81.6]
925,025 
971,000 
d (　           ) 
1,020,253  		 100
[ 100.0]		 [ 131.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.1]
1,063,943 		 100
[ 109.8]
968,983 
1,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -23.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -3.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +26.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    973,000 円／㎡]  



船橋 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,991,118 
8,423,301 
30,567,817 
23,368,000 
7,199,817 		 （　0.9562）
6,884,465 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    163,915,833 円　　　　（　    689,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.19 ＲＣ10 1,275.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   238 ㎡      8.7 m x   23.1 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ～１０Ｆ共同住宅（１ＬＤＫ平均専有面積３０㎡）を想定。 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.25 
76.5 
104.28 
4,355 
454,139 		 6.0  2,724,834 
1.0  454,139 

 2～ 2		 居宅
126.60 
94.2 
119.24 
2,700 
321,948 		 1.0  321,948 
1.0  321,948 

 3～ 5		 居宅
126.60 
94.2 
119.24 
2,750 
327,910 		 1.0  327,910 
1.0  327,910 

 6～ 8		 居宅
126.60 
94.2 
119.24 
2,800 
333,872 		 1.0  333,872 
1.0  333,872 

 9～10		 居宅
126.60 
94.2 
119.24 
2,850 
339,834 		 1.0  339,834 
1.0  339,834 

計
1,275.65 
92.3 
1,177.44 

3,441,101 		 5,711,796 
3,441,101 
⑨年額支払賃料      3,441,101 円　×　12ヶ月　＝　      41,293,212 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,177.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,293,212 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,427,337 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,865,875 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,711,796 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,377 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,441,101 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,072,866 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,991,118 円　　　　（　       163,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,355 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,208,000 円  　　　　    368,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,064,661 円  　　　       41,293,212　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      286,640 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,128,000 円  　　　　    368,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       368,000 円  　　　　    368,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       368,000 円  　　　　    368,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,423,301 円　（　　　　　　        35,392 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 368,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   1,275.65 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,368,000 円  
（　　　　　        98,185 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,991,118 円      
②総費用 8,423,301 円      
③純収益　①－② 30,567,817 円      
④建物等に帰属する純収益 23,368,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,199,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,884,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,926 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,915,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     689,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本町一丁目１６８２番７
 0407000269657-0000
2 　船橋市本町一丁目１６８２番８
 0407000269658-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
船橋 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-12 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 921,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本町１丁目１６８２番７外
｢本町１－１０－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層の店舗兼共同
住宅が増えつつある
商業地域		 南16m市道、東側道 水道、ガス、下水 船橋

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       238 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 船橋駅南方

550m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変動要因はない。地価は当面、上昇傾向で推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    988,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    712,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市及び周辺市に存する路線商業地域及び商業地域である。需要者は、投資家が中心である。同一需
給圏内では、旺盛な需要を反映し、商業地の地価は上昇基調で推移している。圏内では取引物件が市場に出る事が少な
く、土地の規模・形状等の個別性、取引当事者の属性等に大きく影響を受け、取引当事者の投資採算基準は一様ではな
く、資金調達能力も様々であることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格に開差が生じた。比準価格は、類似の不動産との比較から求
められた市場性を反映した価格であり説得力は高い。一方で、収益価格は、収益性に着目して求められた理論的な価格
であるが、想定項目が多くやや説得力に欠ける。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地と
の均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[177.8]		 [105.0]
100		 922,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    838,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響が自動車
産業を中心にみられるものの、緩やかに回復
している。住宅建設は、弱含みで推移してい
くと見込まれる。

船橋駅最寄りの幹線道路沿いの商業地域であ
り、地域要因に特段の変動はないが、旺盛な
需要から地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.1
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
１０３８９
-786		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.4m国
道、
北東3.6m、
二方路
近商

(90,300)
b ２６１０３
５３３１
-1341		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
c ２６１０３
９０３９
-1003		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.4m国道、
西2.9m、角地
近商

(100,300)
d ２６１０３
８４２１
-54		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
北6m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
450,524  		 100
[ 100.0]		 [ 125.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.2]
463,796 		 100
[  90.2]
514,186 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
540,000 
b (　           ) 
756,303  		 100
[ 100.0]		 [ 137.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 156.0]
668,552 		 100
[  68.5]
975,988 
1,020,000 
c (　           ) 
690,461  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
754,820 		 100
[  71.8]
1,051,281 
1,100,000 
d (　           ) 
1,009,919  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,062,820 		 100
[  86.5]
1,228,694 
1,290,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +7.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +22.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.9 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    988,000 円／㎡]  



船橋 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,690,749 
8,725,798 
32,964,951 
25,527,000 
7,437,951 		 （　0.9562）
7,112,169 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    169,337,357 円　　　　（　    712,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.19 ＲＣ10 1,275.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   238 ㎡      8.7 m x   23.1 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ～１０Ｆ共同住宅（１ＬＤＫ平均専有面積３０㎡）を想定 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.25 
76.5 
104.28 
3,919 
408,673 		 6.0  2,452,038 
1.0  408,673 

 2～ 2		 居宅
126.60 
94.2 
119.24 
2,903 
346,154 		 1.0  346,154 
1.0  346,154 

 3～ 5		 居宅
126.60 
94.2 
119.24 
2,990 
356,528 		 1.0  356,528 
1.0  356,528 

 6～ 8		 居宅
126.60 
94.2 
119.24 
3,077 
366,901 		 1.0  366,901 
1.0  366,901 

 9～10		 居宅
126.60 
94.2 
119.24 
3,164 
377,275 		 1.0  377,275 
1.0  377,275 

計
1,275.65 
92.3 
1,177.44 

3,679,664 		 5,723,029 
3,679,664 
⑨年額支払賃料      3,679,664 円　×　12ヶ月　＝　      44,155,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,177.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,155,968 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,664,945 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,491,023 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,723,029 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,480 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,679,664 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,147,246 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,690,749 円　　　　（　       175,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,903 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,010,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,207,798 円  　　　       44,155,968　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      287,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,417,000 円  　　　　    402,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       402,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       402,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,725,798 円　（　　　　　　        36,663 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 402,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,275.65 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,527,000 円  
（　　　　　       107,256 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,690,749 円      
②総費用 8,725,798 円      
③純収益　①－② 32,964,951 円      
④建物等に帰属する純収益 25,527,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,437,951 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,112,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,883 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    169,337,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     712,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本町一丁目１６８２番７
 0407000269657-0000
2 　船橋市本町一丁目１６８２番８
 0407000269658-0000
3 　
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備考