鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
船橋 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 5-6

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　坂田　雄一

TEL.

鑑定評価額

353,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市前原西２丁目５８６番｢前原西２－１３－１３｣				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ7	中高層の雑居ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域	南東22m県道	水道、ガス、下水	津田沼 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 226 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

津田沼駅北東方

180m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、駅前再開発等も進められていることから、更なる繁華性の
上昇が期待される。今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ津田沼駅を中心にＪＲ市川駅から千葉駅までの主要駅前商業地域を中心とした繁華性の高い商業地域
である。需要者の中心は、資金調達能力の高い投資家、投資法人、デベロッパー等の法人であり、稀少性の高い駅前商
業地域の収益用不動産については、堅調な不動産投資環境を背景に需要が極めて強い。駅前の繁華性の高い商業地域の
不動産取引事例は当事者間に留まることが多く、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は収益性を重視して意思決定する投資家等であり、土地の収益性を反映した収益価格が重視されるべきであるが
、試算過程において想定される条件は多種多様であるという難点がある。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等
の実際の取引事例に基づいて試算され、実証的であり説得力があるが、収集された事例は規範性が高い取引事例は少な
い。従って、本鑑定評価においては収益価格及び比準価格を相互に関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　船橋 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,490,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、米国の通商政策による影響が自動車
産業を中心にみられるものの、緩やかに回復
している。住宅建設は、弱含みで推移してい
くと見込まれる。

ＪＲ津田沼駅前の繁華性が高い商業地域。地
域要因に特段の変動はない。収益性が高く、
投資家からの需要が強い。地価は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.9 ％

+4.7 ％

３　試算価格算定内訳

船橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０３９４３７ -519	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２６１０３８４２１ -26	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	２６１０３８４２１ -56	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	北東10m市道、南東8.5m、角地		商業 (100,600)
d	２６１０３１０３８９ -780	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西5m市道、北西4m、準角地		商業駐車場整備地区 (100,300)
e	２６１０３１０３８９ -724	船橋市		建付地	（　）	不整形	北16m県道、南西6m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,466,339	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,535,257	100 [ 82.6]	1,858,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,860,000
b	(　 ) 1,200,816	100 [ 100.0]	[ 117.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,410,959	100 [ 74.6]	1,891,366		1,890,000
c	(　 ) 1,426,336	100 [ 100.0]	[ 116.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,629,099	100 [ 103.9]	1,567,949		1,570,000
d	(　 ) 1,780,424	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,817,728	100 [ 135.7]	1,339,520		1,340,000
e	(　 ) 1,319,261	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 89.5]	100 [ 99.8]	1,561,177	100 [ 90.3]	1,728,878		1,730,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.4	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -8.3	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +63.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,680,000 円／㎡]

船橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,267,779	12,979,713	43,288,066	31,686,500	11,601,566	（　0.9562） 11,093,417	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	264,128,976 円　　　　（　 1,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	177.00	ＲＣ8	1,358.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	226 ㎡	14.0 m x 16.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から８階を事務所と想定した。

⑦有効率　 75.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.00	78.6	132.00	7,257	957,924	10.0	9,579,240
							1.0	957,924
2～ 8	事務所	170.00	75.3	127.95	4,452	569,633	6.0	3,417,798
							1.0	569,633
～

～

～

計		1,358.00	75.7	1,027.65		4,945,355		33,503,826
								4,945,355

⑨年額支払賃料	4,945,355 円　×　12ヶ月　＝　 59,344,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,027.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,344,260 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,925,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,418,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,503,826 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 307,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,945,355 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,541,863 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,267,779 円　　　　（　 248,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,600 円/㎡　月額支払賃料（　 4,452 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,994,000 円	499,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,967,213 円	59,344,260　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,779,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,241,500 円	499,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,979,713 円　（　　　　　　 57,432 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	499,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,358.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,686,500 円（　　　　　 140,206 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,267,779 円
②総費用	12,979,713 円
③純収益　①－②	43,288,066 円
④建物等に帰属する純収益	31,686,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,601,566 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,093,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,086 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,128,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市前原西二丁目５８６番	0407000303112-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
船橋 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 5-6

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　昇

TEL.

鑑定評価額

353,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市前原西２丁目５８６番｢前原西２－１３－１３｣				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ7	中高層の雑居ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域	南東22m県道	水道、ガス、下水	津田沼 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 226 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

津田沼駅北東方

180m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

金融機関をはじめ中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域である。現時点では津田沼駅前再開発がやや
遅れているが地価は安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,340,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武線沿線のうち千葉駅から市川駅までの繁華性のある商業地域。駅北口駅前通りに面することから
地元の法人企業をはじめナショナルブランドの企業、さらには規模が比較的小さいことから投資目的の富裕層も市場参
加者と考えられる。交通利便性に優れ、また人口増加が見られる県内西部地域にあって需要は底堅いが、当該地域及そ
の周辺では土地の規模、価格帯は土地ごとにそれぞれ異なるため需要の中心となる価格帯は把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主な需要者は収益性から意思決定を行う投資家等であり、本来収益価格が重視されるべきである。しかし本件では賃料
や還元利回り等について想定要素が多く、かつ長期的な視点から保守的となったため収益価格は低位に試算された。一
方、比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例から求められ、市場性を反映したものとなった。そこで比準価格
を中心にして収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

船橋市の人口は微増で推移し、津田沼駅の乗
降客数もここ数年３％前後のプラスで推移し
ている。低金利を背景に収益物件への需要も
堅調である。

ＪＲ津田沼駅北口に位置し、通勤客等の往来
が多い大通り沿いの商業地域。駅前の再開発
事業の進捗の遅れ等もあり、地価上昇の勢い
はやや鈍化した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.9 ％

+4.7 ％

３　試算価格算定内訳

船橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０３１０３８９ -724	船橋市		建付地	（　）	不整形	北16m県道、南西6m、二方路		商業 (100,600)
b	２６１０３７０２２ -237	船橋市		底地	（　）	ほぼ台形	北西20m県道、北16m、角地		商業土地区画整理事業 (100,600)
c	２６１０３８４２１ -55	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
d	２６１０３８４２１ -54	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、北6m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,319,261	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 89.5]	100 [ 99.8]	1,561,177	100 [ 90.3]	1,728,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,730,000
b	(　 741,840) 1,483,680	100 [ 100.0]	[ 121.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,796,736	100 [ 86.6]	2,074,753		2,070,000
c	(　 ) 1,100,000	100 [ 100.0]	[ 114.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,257,300	100 [ 74.1]	1,696,761		1,700,000
d	(　 ) 1,009,919	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,062,820	100 [ 65.8]	1,615,228		1,620,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.8	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,680,000 円／㎡]

船橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,045,250	12,571,705	43,473,545	30,162,500	13,311,045	（　0.9562） 12,728,021	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	303,048,119 円　　　　（　 1,340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	177.00	ＲＣ8	1,358.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	226 ㎡	14.0 m x 16.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建てで、１階は店舗でフロアー貸し、３階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 75.7 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.00	78.6	132.05	7,120	940,196	10.0	9,401,960
							1.0	940,196
2～ 8	事務所	170.00	75.3	127.95	4,450	569,378	6.0	3,416,268
							1.0	569,378
～

～

～

計		1,358.00	75.7	1,027.70		4,925,842		33,315,836
								4,925,842

⑨年額支払賃料	4,925,842 円　×　12ヶ月　＝　 59,110,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,027.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,110,104 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,906,139 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,203,965 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,315,836 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 305,506 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,925,842 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,535,779 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,045,250 円　　　　（　 247,988 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,598 円/㎡　月額支払賃料（　 4,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,850,000 円	475,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,955,505 円	59,110,104　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,778,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,037,500 円	475,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	475,000 円	475,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	475,000 円	475,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,571,705 円　（　　　　　　 55,627 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	475,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,358.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,162,500 円（　　　　　 133,462 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,045,250 円
②総費用	12,571,705 円
③純収益　①－②	43,473,545 円
④建物等に帰属する純収益	30,162,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,311,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,728,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,048,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,340,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市前原西二丁目５８６番	0407000303112-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考