別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
船橋 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀨﨑　敦子   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 645,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市湊町１丁目２４２４番３０外
｢湊町１－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北西20m県道、南西側道 水道、ガス、下水 船橋

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 船橋駅南方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がな
い限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    685,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北西部の商業地域である。需要者の中心は、資金力のある投資家、不動産業者、一般法人等と多岐
に渡る。当該地域は快速停車駅である「船橋」駅から徒歩圏内の県道沿いで、市役所等にも近接する商業地域のため、
土地の需要は堅調である。周辺の取引が殆どなく、業種によって求められる画地条件等が異なるため中心価格帯を把握
することは困難な状態である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域に存し、同一需給圏内の広範囲の商業地の事例を多数収集、採用する
ことで実証的な比準価格が試算された。一方収益価格は、投資採算性に着目した価格で理論的であり、現に賃貸借の用
に供されている不動産については有用性が高い反面、想定の要素があることも否定できない。本件においては、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    630,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[114.4]		 [105.0]
100		 642,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    588,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の関税政策の影響は限定的で、設備投資
の意欲は堅調、価格転嫁の進行等により、景
況感は製造業で改善、非製造業では高水準を
保ち推移した。

最寄り駅徒歩圏にある商業地域で、特に大き
な地域要因の変動はない。地価は上昇で推移
した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
９０１５
-1233		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
b ２６１０３
９６３３
-605		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c ２６１０３
５３３２
-182		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
近商

(100,300)
d ２６１０３
５８２５
-1633		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m県道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
e ２６１０３
６４６８
-813		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m国道、
中間画地
２住居
高度2種最高31m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,080,292  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,102,978 		 100
[ 155.2]
710,682 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
746,000 
b (　           ) 
1,062,089  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,109,883 		 100
[ 154.1]
720,236 
756,000 
c (　           ) 
654,244  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
715,089 		 100
[  99.4]
719,405 
755,000 
d (　           ) 
442,206  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
485,542 		 100
[  79.4]
611,514 
642,000 
e (　           ) 
319,996  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
331,836 		 100
[  56.8]
584,218 
613,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    685,000 円／㎡]  



船橋 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,498,776 
7,040,576 
25,458,200 
21,026,100 
4,432,100 		 （　0.9554）
4,234,428 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     98,475,070 円　　　　（　    389,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 178.19 ＲＣ9 1,152.99
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   253 ㎡     11.8 m x   21.4 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階から９階は共同住宅（各階４戸、平均専有面積２９㎡）、平面式駐車場２台を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共有部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.59 
40.8 
59.80 
5,035 
301,093 		 6.0  1,806,558 
1.0  301,093 

 2～ 2		 居宅
125.80 
93.4 
117.52 
2,650 
311,428 		 1.0  311,428 
1.0  311,428 

 3～ 8		 居宅
125.80 
93.4 
117.52 
2,703 
317,657 		 1.0  317,657 
1.0  317,657 

 9～ 9		 居宅
125.80 
93.4 
117.52 
2,730 
320,830 		 1.0  320,830 
1.0  320,830 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,152.99 
86.7 
999.96 

2,839,293 		 4,344,758 
2,839,293 
⑨年額支払賃料      2,839,293 円　×　12ヶ月　＝　      34,071,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     999.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,071,516 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,857,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,573,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,344,758 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,841 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,839,293 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         885,235 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,498,776 円　　　　（　       128,454 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,727 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,635,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,721,576 円  　　　       34,431,516　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,779,500 円  　　　　    327,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,040,576 円　（　　　　　　        27,828 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 327,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   1,152.99 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,026,100 円  
（　　　　　        83,107 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,498,776 円      
②総費用 7,040,576 円      
③純収益　①－② 25,458,200 円      
④建物等に帰属する純収益 21,026,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,432,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,234,428 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,475,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     389,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市湊町一丁目２４２４番３０
 0407000349092-0000
2 　船橋市湊町一丁目２４２４番３１
 0407000349093-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
船橋 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 642,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市湊町１丁目２４２４番３０外
｢湊町１－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北西20m県道、南西側道 水道、ガス、下水 船橋

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 船橋駅南方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、当分の間、現状を維持すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は船橋市並びに周辺市内の商業地域。中心商業地から若干離れるため繁華性はやや劣るが、事業用の
他共同住宅等の賃貸需要も考えられる地域である。主な需要者は、中小規模画地では千葉県内及び都内を拠点とする企
業、個人事業者の他富裕層等であり、大規模画地では不動産開発業者等も見込まれる。価格帯は商業地の場合、土地の
規模や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等によりバラツキがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算した比準価格と収益価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求められた商業地域の市場性を反
映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価格であり、収益性が重視さ
れる商業地においては重視される価格であるが、想定要素を含むため説得力は相対的劣る。したがって、本件では比準
価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    630,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[114.6]		 [105.0]
100		 641,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    588,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。企業収益は改
善に足踏みがみられる。企業の業況判断は概
ね横ばい。雇用情勢は改善の動きがみられる
。

中高層の店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ商業地
域。地域要因に特別な変動はないが、一般的
要因の影響を受け地価は上昇傾向で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５３３１
-1341		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
b ２６１０３
４２２６
-1111		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.3m市道、
北西3m、角地
近商
宅造等規制区域
(80,258)
c ２６１０３
５３３２
-182		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
近商

(100,300)
d ２６１０３
９０１５
-1263		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
南東3m、角地
商業

(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
756,303  		 100
[ 100.0]		 [ 137.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 156.0]
668,552 		 100
[ 101.6]
658,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
691,000 
b (　           ) 
515,714  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.6]
462,180 		 100
[  73.0]
633,123 
665,000 
c (　           ) 
654,244  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
715,089 		 100
[  99.4]
719,405 
755,000 
d (　           ) 
724,743  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
764,086 		 100
[ 120.3]
635,150 
667,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.4 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -7.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    675,000 円／㎡]  



船橋 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,809,825 
7,889,946 
23,919,879 
19,482,900 
4,436,979 		 （　0.9554）
4,239,090 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     98,583,488 円　　　　（　    390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 178.19 ＲＣ9 1,152.99
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   253 ㎡     11.8 m x   21.4 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：フロア貸し、２階以上：居宅（約２９㎡１Ｋタイプ）、平面駐車場２台完備。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 外階段、共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.59 
40.8 
59.80 
4,515 
269,997 		 6.0  1,619,982 
0.0  0 

 2～ 2		 住居
125.80 
93.4 
117.52 
2,580 
303,202 		 2.0  606,404 
0.0  0 

 3～ 9		 住居
125.80 
93.4 
117.52 
2,786 
327,411 		 2.0  654,822 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,152.99 
86.7 
999.96 

2,865,076 		 6,810,140 
0 
⑨年額支払賃料      2,865,076 円　×　12ヶ月　＝　      34,380,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     999.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,380,912 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,873,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,747,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,810,140 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,809,825 円　　　　（　       125,731 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,584 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,727,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.9 ％
②維持管理費 1,731,046 円  　　　       34,620,912　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　　    303,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,889,946 円　（　　　　　　        31,186 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,152.99 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,482,900 円  
（　　　　　        77,008 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,809,825 円      
②総費用 7,889,946 円      
③純収益　①－② 23,919,879 円      
④建物等に帰属する純収益 19,482,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,436,979 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,239,090 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,755 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,583,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市湊町一丁目２４２４番３０
 0407000349092-0000
2 　船橋市湊町一丁目２４２４番３１
 0407000349093-0000
3 　
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備考