令和8年1月16日　提出 船橋 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -83 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小出　聡子   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市二和東５丁目７９番９３ ｢二和東５－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 二和向台 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 二和向台駅南西方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の中小規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分 の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市北部・隣接市内の京成松戸線沿線の住宅地域である。需要者の中心は船橋市及び隣接市に通勤する 従業者及び東京都内に通勤する従業者である。圏外からの転入者もみられる。ＪＲ最寄の住宅地と比較すると総額の割 安感があり需要は堅調で、地価水準は上昇傾向にある。市場で中心となる価格帯は標準地規模程度で土地は１０百万円 前半、新築戸建住宅は総額２５百万～３０百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、地主の資産運用目的での物件が中心で収益目的の賃貸物件の取引は少な い。居住の快適性を重視する自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域で画地規模も小さいため、収益還元法は適用し なかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [103.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰が続いており、物価上昇・人件 費上昇・今後の金利上昇懸念や海外情勢の不 安定さにより不動産市場も先行きはやや不透 明である。 最寄駅からも近くＪＲ沿線の住宅地と比較す ると総額の市場性の観点から需要が増加し市 場での地価は上昇した。特別な地域要因の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％