令和8年1月16日　提出 船橋 -82　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -82 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇   TEL.

鑑定評価額 29,800,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市東中山２丁目２４７番１２ ｢東中山２－１４－４６｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅を中 心とした住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 東中山 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    12 ｍ、北    18 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.4 ｍ、奥行　約　　  11.9 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 東中山駅北東方 460m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域とその周辺は主に比較的規模の小さい戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域に格別の変動要因 はなく、今後とも熟成度を高めつつ推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央総武線、京成本線沿線のうち船橋市西部地区や隣接する市川市内の住宅地域。主な需要者は市内 に居住し、都心に通勤する一次取得者層である。最寄り駅から徒歩圏内にあり、同駅は京成本線の快速電車停車駅であ って利便性が比較的優ること等から需給の状態は比較的安定的に推移している。土地は標準的な画地規模で３０百万円 前後、また新築の戸建物件は敷地規模を縮小して４０百万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は鉄道駅から徒歩圏内に位置するという立地を生かして共同住宅も僅かに見られる。しかし当該 地域では総じて閑静な戸建住宅地域が形成されており、収益性よりもむしろ居住の快適性が重視され、不動産取引に際 しても居住の快適性が指標とされる地域である。このような地域特性に鑑みて、本件においては現実の取引市場の実態 を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    341,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [101.0] 100 [121.1] [101.0] 100 297,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    281,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に 到達した後、令和７年においても、人口・世 帯数ともに漸増傾向で推移している。 比較的新しい戸建住宅地域である。より都心 に近い市内西部地域に位置し、鉄道駅から徒 歩圏内にあること等から地価には上昇傾向が みられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％