令和8年1月16日　提出 船橋 -81　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -81 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市前貝塚町７７２番１ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する畑も多い 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 塚田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 塚田駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が混在する畑も多い住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現在の 住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市及び市川市内における東武野田線及びＪＲ武蔵野線沿線に広がる住宅地域である。需要者の中心 は、市内又は都内へ通勤する一次取得者層である。当該地域は畑も多く混在する住宅地域であり、地価が相対的に低い ことから需給は堅調である。需要の中心となる価格帯は、標準画地規模の土地で概ね１３００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域に所在する農家住宅が混在する住宅地域であり、土地の高度利用を追求する地域ではなく、典 型的市場参加者は自己居住目的の個人である。したがって収益物件目的の市場参加者を想定することは非現実的であり 、収益還元法は非適用とした。本件では同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格 を標準とし、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [116.3] [102.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、金利及 び物価の上昇の継続が住宅需要に与える影響 について注視する必要がある。 塚田駅から徒歩圏内の畑が混在する住宅地域 。交通利便性はやや劣るが、相対的な割安感 から需要は堅調で地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.7 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％