令和8年1月16日　提出 船橋 -77　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -77 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市薬円台１丁目２１番９ ｢薬円台１－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が混在する住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 薬園台 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.9 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       116 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 薬園台駅南東方 580m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。最寄駅徒歩圏内にあ り相応の需要が見込まれることから、今後も地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は船橋市内の京成松戸線、東葉高速鉄道沿線の住宅地域である。需要者の中心は船橋市等に居住し、都心 等に通勤する一次取得者層であるが、圏外からの転入者も見られる。住宅地として成熟しており、最寄駅迄徒歩圏であ ること等から利便性が比較的高く一定の需要が認められ、地価は上昇傾向にある。土地は標準画地規模で１９百万円程 度、新築戸建住宅で３５百万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域にはアパート等も見られるが、需要者の中心は居住目的の個人であり、収益物件の想定は画地規模及び事業 収支の観点から現実的ではないと判断し収益還元法は非適用とした。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に 存することから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、当該比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [ 99.1] [105.0] 100 167,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレ ワークの広がり等を背景に生活利便性等によ る程度の差はあるが、総じて上昇傾向を示し た。 京成松戸線薬園台駅を最寄り駅とする一般住 宅、アパート等が混在する低層住宅地域であ り、一般的要因の下、地価は若干の上昇傾向 を示した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％