令和8年1月16日　提出 船橋 -74　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -74 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市松が丘３丁目７６３番５７ ｢松が丘３－６７－１｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高根木戸 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       219 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 高根木戸駅北東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い熟成した住宅地域であることから、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄 り駅への接近性は劣るが、一定の需要が認められることから地価はほぼ横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内の京成松戸線、東葉高速鉄道沿線の住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住し船橋市及び周 辺市に就業する一次取得者層であるが、圏外からの転入者も見られる。最寄駅からの接近性は劣るものの、中規模一般 住宅が多い区画整然とした住宅地域で住環境が良好であることから需要は根強い。標準画地規模で土地は１６百万円程 度、新築の戸建物件は敷地規模を小さくして総額３０百万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い低層の住宅地域であり、最寄駅からの距離等を考慮すると居住の快適性を重視する自 用目的での取引が中心となっている。交通接近条件、行政的条件等から賃貸住宅の想定は採算面で難があることから、 収益還元法は非適用とした。従って、市場の実態を反映した対象標準地と類似性の高い信頼性のある取引事例より求め た比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [164.5] [102.0] 100 73,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレ ワークの広がり等を背景に生活利便性等によ る程度の差はあるが、総じて上昇傾向を示し た。 京成松戸線高根木戸駅を最寄り駅とする住宅 地域であるが、最寄駅への接近性等生活利便 性が劣ること等から、地価は横這い乃至僅か な上昇となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％