令和8年1月16日　提出 船橋 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -68 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　達也   TEL.

鑑定評価額 81,600,000 円  １㎡当たりの価格 414,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市東船橋３丁目３０１４番１１ ｢東船橋３－９－１３｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 多い区画整然とした 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東船橋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東船橋駅北東方 300m 法令 規制 １低専 (50,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、長期的には土地の細分化が進むものと予測する。物価上昇 及び金利の行方、国際情勢等の不透明感はあるものの、地価水準は上昇傾向がしばらく続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    414,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市内の「ＪＲ総武線」各駅から徒歩圏内の住宅地の存する範囲で、対象標準地の規模であれば地元 不動産業者等が需要者の中心となる。千葉市中心部や東京都心部への通勤、通学等の生活利便性が優れていることから 需給は強含みが継続している。土地は８，０００万円程度が中心価格帯となるが、新築戸建住宅となれば売買市場は分 割後のエンドユーザー向けとなり、５，０００万円以上が市場での中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替・競争不動産との比較の観点に着目し、実際に市場で発生した規範性の高い多数の取引事例を価格判 定の基礎としたものであり、実証的かつ客観的な価格である。本件においては原価法及び収益還元法は適用せず、取引 事例比較法のみの適用ではあるが、求められた比準価格の精度は高く説得力を有する。よって市場実態を反映した比準 価格を標準とし、さらに代表標準地との検討及び単価と総額の関連も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    417,000 円／㎡ [107.9] 100 100 [102.0] 100 [112.8] [105.0] 100 411,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    397,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本銀行による政策金利の引き上げはあった ものの、不動産市況への悪影響は限定的であ り、船橋市内の住宅需要への大きな影響はな かった。 標準地設定区域では新築戸建住宅の売買に際 し、土地を細分化して売却する事例も見られ つつあり、土地単価は総額との関連から上方 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％