令和8年1月16日　提出 船橋 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -60 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.

鑑定評価額 822,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市山野町１１６番１ ②地積 　(㎡) 2,054   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 1:1.5 共同住宅 ＲＣ7 アパート、マンショ ン等の多い住宅地域 南東7.2m市道 水道、ガス、下水 西船橋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.4 ｍ、奥行　約　　  54.8 ｍ、規模　　     2,054 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．２ｍ市道 交通 施設 西船橋駅南東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 特段の地域要因の変動は認められない。今後も現在の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              400,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として千葉県北西部に在する分譲マンション用地が存する住宅地域である。典型的需要者は、大手又は 中堅の分譲マンション開発業者である。都心への交通利便性や生活利便性に優れる立地を中心に分譲マンション用地需 要は旺盛である一方、分譲マンションの開発に適地の供給は限定的であり稀少性は高い。需要の中心となる価格帯は、 立地条件や画地条件等により異なるため、一概に把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の最有効使用は分譲マンション用地と判断されるため、収益還元法は適用せず、取引事例比較法及び開発法 を適用した。比準価格は、類似性の高い事例の収集に一定の制約があるものの、市場性を反映した実証的な価格である 。一方、開発法による価格は、想定項目に不確実性を伴うものの、開発業者の投資採算性に着目した理論的な価格であ る。以上を踏まえ、両価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    366,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、金利及 び物価の上昇の継続が住宅需要に与える影響 について注視する必要がある。 西船橋駅から徒歩圏内の共同住宅地域。地域 要因に変動は認められないものの、利便性及 び稀少性の高い共同住宅地の需要は旺盛で地 価は上昇。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％