令和8年1月16日　提出 船橋 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -56 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.

鑑定評価額 42,700,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市習志野台６丁目２２番１８ ｢習志野台６－２２－１４｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 習志野 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  22.2 ｍ、規模　　       231 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 習志野駅北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性を大きく変化させる要因は認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市の北東部で、京成松戸線、東葉高速鉄道沿線各駅勢圏の住宅地域である。需要者は、市内居住者 及び周辺地域に居住し、地縁的選好性を有する一次取得者が中心である。最寄駅から距離を有しやや利便性が劣るが、 区画整然とした居住環境の良好な地域であり、需要は底堅く、地価は上昇している。土地は標準的画地規模で４，３０ ０万円前後、敷地は細分化傾向にあり新築戸建で５，０００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域における主な需要者は、自己居住用の不動産を求める一次取得者であり、居住の快適性等を前 提とした市場性を重視するため、類似の不動産との比較から求められた比準価格の説得力は高い。なお、当該地域はア パート等がほとんど見られず、合理的な賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法は適用しない。従 って、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [ 88.9] [104.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の地価は、物価上昇・建設資材の高騰 等の影響から上昇幅は縮小傾向にある。今後 は、特に金利の上昇に注意を要する。 交通接近性・利便性はやや劣るが、居住環境 良好な住宅地域。地域要因に特段の変動はな いが、堅調な宅地需要から地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％