鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
船橋 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -22

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　張間　雄次

TEL.

鑑定評価額

68,000,000 円

１㎡当たりの価格

450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市本町４丁目１５１９番１｢本町４－２８－１６｣				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）駐車場整備地区 (70,160)
	台形 1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域	西3.6m市道	水道、ガス、下水	船橋 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 151 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　３．６
ｍ市道

交通

施設

船橋駅南東方

650m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅近くの既成住宅地域である。中小戸建住宅が建ち並び、アパートも混在している。今後も建物の更新により現
状と同様の状況が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 256,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地の同一需給圏は、船橋市内の総武線駅徒歩圏内の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や
東京都区部東部地域に居住する上場企業勤務者や自営業者等である。戸建住宅とアパートが混在する駅近くの住宅地域
である。対象標準地は、駅徒歩圏に位置し、需要の中心としては、４５坪程度の土地で６７００万円、新築住宅で８５
００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅と共同住宅が混在した、旧来からの住宅地域であり、賃貸物件は、既存地主の遊休地利用のものが多くなって
いる。そのため、経済性に見合った賃貸市場の形成がされず収益価格は低位に求められた。比準価格は、対象標準地の
周辺地区から事例を採用し、慎重に比準し、類似性の高い事例を中心に査定した。そこで、単価と総額の関連に留意し
、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    417,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　船橋 -11                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    432,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

未だ低金利の水準にあるものの金利先高感も
生じている。ただ、貨幣供給量は多く、不動
産需要は、やや慎重さも見られている。

駅徒歩圏に位置しており、地価は既に高い水
準に達しているが個人の住宅需要や建売業者
の需要が強く、地価上昇は継続している。

価格形成要因に影響する個別的要因の変動は
認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

+4.2 ％

３　試算価格算定内訳

船橋 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０３４６３６ -1527	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西1.8m市道、中間画地		２住居 (70,160)
b	２６１０３０９６４９ -1709	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.4m市道、中間画地		２住居高度地区2種31m (70,160)
c	２６１０３７６１８ -489	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西2.6m市道、北2.6m、角地		近商駐車場整備地区 (90,240)
d	２６１０３１０３８９ -707	船橋市		建付地	（　）	ほぼ台形	西2.8m市道、中間画地		近商 (90,240)
e	２６１０３７０２２ -233	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		２住居高度2種最高31m 駐車付置義務 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 328,887	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.9]	458,882	100 [ 100.5]	456,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	466,000
b	(　 ) 286,936	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,127	100 [ 77.3]	385,675		393,000
c	(　 ) 440,620	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	485,627	100 [ 110.8]	438,292		447,000
d	(　 ) 319,030	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 98.4]	100 [ 102.0]	334,071	100 [ 76.3]	437,839		447,000
e	(　 ) 399,656	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.1]	333,099	100 [ 78.4]	424,871		433,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

船橋 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないので適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,642,614	806,076	3,836,538	1,967,420	1,869,118	（　0.9731） 1,818,839	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	38,698,702 円　　　　（　 256,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.60	ＬＳ2	151.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防駐車場整備地区	70 ％	300 ％	160 ％	151 ㎡	9.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３８㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.60	100.0	75.60	2,650	200,340	1.0	200,340
							1.0	200,340
2～ 2	居宅	75.60	100.0	75.60	2,700	204,120	1.0	204,120
							1.0	204,120
～

～

～

計		151.20	100.0	151.20		404,460		404,460
								404,460

⑨年額支払賃料	404,460 円　×　12ヶ月　＝　 4,853,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,853,520 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 402,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,450,678 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	404,460 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,709 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,460 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 188,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,642,614 円　　　　（　 30,746 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,816 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,500 円	29,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	242,676 円	4,853,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,100 円	29,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 806,076 円　（　　　　　　 5,338 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,900,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 151.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,967,420 円（　　　　　 13,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,642,614 円
②総費用	806,076 円
③純収益　①－②	3,836,538 円
④建物等に帰属する純収益	1,967,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,869,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,818,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,698,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市本町四丁目１５１９番１	0407000285199-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
船橋 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -22

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　木下　浩二

TEL.

鑑定評価額

68,000,000 円

１㎡当たりの価格

450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市本町４丁目１５１９番１｢本町４－２８－１６｣				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）駐車場整備地区 (70,160)
	台形 1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域	西3.6m市道	水道、ガス、下水	船橋 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 151 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、３．６
ｍ市道

交通

施設

船橋駅南東方

650m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認めら
れないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、船橋市及び周辺市の住宅地域であり、ＪＲ総武線各駅を最寄駅とする住宅地と代替性が高い。商業施設
及び公共機関への接近性が良好で、また都心への交通接近性も優れることから需要は高く、地価は上昇傾向で推移して
いる。需要者は船橋市内の二次取得者が中心である。価格帯は、標準地画地規模で６，５００～７，０００万円程度、
土地を細分化した新築戸建住宅で総額６，５００～７，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、需要者は市場性を重視することから比準
価格の規範性は高い。一方、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件で
は、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、その他の標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    417,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米国の通商政策による影響が国内に見られる
ものの、景気は緩やかに回復している。なお
、物価上昇の継続が、景気を下押しするリス
クがある。

地域要因の変動は認められない。堅調な需要
等を背景として、地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因の変化はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０３４６３６ -1527	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西1.8m市道、中間画地		２住居 (70,160)
b	２６１０３０９６４９ -1709	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.4m市道、中間画地		２住居高度地区2種31m (70,160)
c	２６１０３５５３７ -309	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.3m私道、中間画地		２住居高度2種最高31m (70,172)
d	２６１０３１０３８９ -728	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.2m市道、中間画地		近商 (90,252)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 328,887	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.9]	458,882	100 [ 100.5]	456,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	466,000
b	(　 ) 286,936	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,127	100 [ 70.5]	422,875		431,000
c	(　 ) 340,000	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	362,024	100 [ 83.8]	432,010		441,000
d	(　 ) 487,245	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 98.5]	100 [ 100.0]	511,978	100 [ 113.4]	451,480		461,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

船橋 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価を求めることができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,180,085	693,399	3,486,686	1,822,660	1,664,026	（　0.9731） 1,619,264	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	34,452,426 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.60	ＬＳ2	151.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防駐車場整備地区	70 ％	300 ％	160 ％	151 ㎡	9.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均専有面積約３８㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.60	100.0	75.60	2,372	179,323	1.0	179,323
							1.0	179,323
2～ 2	居宅	75.60	100.0	75.60	2,445	184,842	1.0	184,842
							1.0	184,842
～

～

～

計		151.20	100.0	151.20		364,165		364,165
								364,165

⑨年額支払賃料	364,165 円　×　12ヶ月　＝　 4,369,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,369,980 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 362,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,007,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	364,165 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 364,165 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 169,474 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,180,085 円　　　　（　 27,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,445 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,100 円	27,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	218,499 円	4,369,980　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,400 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 693,399 円　（　　　　　　 4,592 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 151.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,822,660 円（　　　　　 12,071 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,180,085 円
②総費用	693,399 円
③純収益　①－②	3,486,686 円
④建物等に帰属する純収益	1,822,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,664,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,619,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,452,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市本町四丁目１５１９番１	0407000285199-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考