令和8年1月16日　提出 船橋 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -19 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 33,200,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市山手２丁目５０４番１５ ｢山手２－１３－３７｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に アパートも見られる 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 新船橋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新船橋駅北西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には畑等の空地も多く、土地利用度の向上は見込まれるが将来にわたって大幅な地域要因の変化は見込まれ ず、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 総武線船橋駅・西船橋駅を中心とした市街地の外縁部にあたり、新船橋駅徒歩１４分であるが船橋駅または南海神駅ま で自転車利用者が多い住宅地。需要者は地縁的選好性のある４０～５０代の二次取得者を中心としており、建売住宅の 新築も顕著である。船橋駅徒歩圏の住宅地は価格が上昇したため、単価の安い当地域への移行も見受けられる。市場の 中心的な価格は標準的規模の土地に９０㎡程度の建物が付いて４５００～５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価にあたっては、標準地の所在する地域が、既存住宅地で原価法は適用されず、駅からやや遠く収益用建物の建 築になじまないことから、専ら居住の快適性に着目した比準価格によって把握されるため、周辺に所在する多数の取引 事例から適切に補修性を行って判定された比準価格を標準として決定した。この価格は代表標準地の価格とも均衡し、 総額的にも不動産需給関係を適切に反映したものと判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [ 66.1] [102.0] 100 206,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] トランプ関税や対中関係悪化等の影響により 不安定感が増しているが超低金利政策の継続 による余剰資金が不動産投資に回り土地価格 は上昇している。 地域住民の高齢化は進んでおり、売り圧力は 強いが、新規に住宅を求める若年層も多く、 割安感のある当地域の建売住宅について需要 は増大している。 個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動 させる市場性の変化もない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％