別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
船橋 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -16 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　真由美   TEL.
鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 403,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市葛飾町２丁目４１０番２外
 ②地積
　(㎡)		 393  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m

1.2:1		 診療所兼住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、駐車場が混在する
住宅地域		 南東9m市道 水道、ガス、下水 西船橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       393 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　　
９ｍ市道		 交通

施設		 西船橋駅南西方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅、アパート、駐車場等が混在する住宅地域で、特段の変動要因は認められないことから、当
面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    403,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市西部及び市川市東部に存する、ＪＲ総武線、京成本線沿線の住宅地域。最寄駅が利便性に優れる
ため、需要は堅調である。主な需要者は企業、不動産会社、地元富裕層等で、複合用途及び不動産開発も検討可能であ
ること等から需要層の幅は広い。土地の価格帯は標準的画地規模の場合で１．６億円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は比準価格に比し低位に求められた。共同住宅も見られる地域であるが、賃貸事業の収益性よりも居住の快適
性利便性を重視して地価が形成されている傾向にあり、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は
低位に試算された。そのため収益価格は参考に留め、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上
記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    341,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 91.9]		 [104.0]
100		 403,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待されるが、米国の通商政
策の影響による景気の下振れリスクには留意
が必要である。

最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、交通接
近条件に優れ、旺盛な住宅需要を背景に、地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.3
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
７０２２
-227		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4.6m市道、
東3.9m、
二方路
１中専
高度1種最高20m
(60,184)
b ２６１０３
７０２２
-226		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西2.7m市道
、南東4.4m、
二方路
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
c ２６１０３
５５３７
-326		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.9m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
d ２６１０３
９０３９
-1005		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m私道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e ２６１０３
４６３６
-1579		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,445  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
374,884 		 100
[  85.4]
438,974 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
457,000 
b (　           ) 
251,734  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
271,401 		 100
[  79.9]
339,676 
353,000 
c (　           ) 
365,044  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
367,549 		 100
[  82.3]
446,597 
464,000 
d (　           ) 
262,812  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
281,067 		 100
[  80.2]
350,458 
364,000 
e (　           ) 
376,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
394,178 		 100
[ 100.7]
391,438 
407,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.1 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.2 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.6 交通・接近　  -5.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.3 交通・接近　  -3.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.3 交通・接近　  -4.1 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    403,000 円／㎡]  



船橋 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,212,053 
3,603,317 
13,608,736 
8,586,000 
5,022,736 		 （　0.9745）
4,894,656 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    101,972,000 円　　　　（　    259,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 193.22 Ｓ3 559.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   393 ㎡     21.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ１階６戸、２階３階各７戸、平均専有面積２６㎡ ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
182.79 
84.7 
154.80 
2,900 
448,920 		 1.0  448,920 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
188.39 
95.9 
180.60 
3,068 
554,081 		 1.0  554,081 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
188.39 
95.9 
180.60 
3,100 
559,860 		 1.0  559,860 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
559.57 
92.2 
516.00 

1,562,861 		 1,562,861 
0 
⑨年額支払賃料      1,562,861 円　×　12ヶ月　＝　      18,754,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     516.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,754,332 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,556,610 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,197,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,562,861 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,331 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,212,053 円　　　　（　        43,797 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,068 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 810,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 937,717 円  　　　       18,754,332　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      438,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,147,500 円  　　　　    135,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,603,317 円　（　　　　　　         9,169 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 135,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     559.57 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,586,000 円  
（　　　　　        21,847 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,212,053 円      
②総費用 3,603,317 円      
③純収益　①－② 13,608,736 円      
④建物等に帰属する純収益 8,586,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,022,736 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,894,656 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,972,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     259,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市葛飾町二丁目４１０番２
 0407000045569-0000
2 　船橋市葛飾町二丁目４１３番
 0407000045572-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
船橋 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -16 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市葛飾町２丁目４１０番２外
 ②地積
　(㎡)		 393  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m

1.2:1		 診療所兼住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、駐車場が混在する
住宅地域		 南東9m市道 水道、ガス、下水 西船橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       393 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、９ｍ市
道		 交通

施設		 西船橋駅南西方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅、アパート、駐車場等が混在する住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認
められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    267,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び周辺市の住宅地域であり、典型的な需要者は複合用途も視野に入れた自用目的の地元富裕層及
び法人である。優れた利便性により根強い需要があり、良好な需給関係にある。土地は標準的規模で１．６億円前後の
取引が中心であるが、新築戸建住宅の供給は少なく、また個別性も強いため、中心的価格帯は見出しづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、需要者は市場性を重視することから比準
価格の規範性は高い。一方、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件で
は、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、また代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    341,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.9]		 [104.0]
100		 399,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響が自動車
産業を中心にみられるものの、緩やかに回復
している。住宅建設は、弱含みで推移してい
くと見込まれる。

地域要因の変動は認められない。堅調な需要
等を背景として、地価は上昇傾向で推移して
いる


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.3
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
７０２２
-227		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4.6m市道、
東3.9m、
二方路
１中専
高度1種最高20m
(60,184)
b ２６１０３
７０２２
-226		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西2.7m市道
、南東4.4m、
二方路
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
c ２６１０３
５５３７
-326		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.9m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
d ２６１０３
６４６８
-829		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6m市道、
中間画地
準住居
高度2種最高31m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,445  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
374,884 		 100
[  82.7]
453,306 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
471,000 
b (　           ) 
251,734  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
271,401 		 100
[  79.0]
343,546 
357,000 
c (　           ) 
365,044  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
367,549 		 100
[  78.9]
465,842 
484,000 
d (　           ) 
251,151  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
249,200 		 100
[  90.0]
276,889 
288,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.1 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.2 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.6 交通・接近　  -5.4 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



船橋 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,626,039 
3,675,271 
13,950,768 
8,776,800 
5,173,968 		 （　0.9745）
5,042,032 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    105,042,333 円　　　　（　    267,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 193.22 Ｓ3 559.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   393 ㎡     22.0 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、１階６室、２・３階各７室の共同住宅。平均専有面積は約２６㎡。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
182.79 
84.7 
154.80 
3,004 
465,019 		 1.0  465,019 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
188.39 
95.9 
180.60 
3,097 
559,318 		 1.0  559,318 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
188.39 
95.9 
180.60 
3,190 
576,114 		 1.0  576,114 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
559.57 
92.2 
516.00 

1,600,451 		 1,600,451 
0 
⑨年額支払賃料      1,600,451 円　×　12ヶ月　＝　      19,205,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     516.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,205,412 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,594,049 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,611,363 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,600,451 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,626,039 円　　　　（　        44,850 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,097 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 828,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 960,271 円  　　　       19,205,412　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      438,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,173,000 円  　　　　    138,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,675,271 円　（　　　　　　         9,352 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     559.57 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,776,800 円  
（　　　　　        22,333 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,626,039 円      
②総費用 3,675,271 円      
③純収益　①－② 13,950,768 円      
④建物等に帰属する純収益 8,776,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,173,968 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,042,032 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,830 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,042,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     267,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市葛飾町二丁目４１０番２
 0407000045569-0000
2 　船橋市葛飾町二丁目４１３番
 0407000045572-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考