令和8年1月16日　提出 船橋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭   TEL.

鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 274,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市印内２丁目２５７番５ ｢印内２－９－６６｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 西船橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.7 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 西船橋駅北方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,180) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅、マンション等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環 境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    274,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武線、東京メトロ東西線、京成本線等の沿線で、西船橋駅を中心とする船橋市、市川市内等の住宅 地域。主な需要者は船橋市、市川市に居住する一次取得者層であるが、都内や他市からの需要も多い。西船橋駅は複数 の路線が乗り入れ、都心への通勤が便利なことから需要は多く、地価は上昇傾向で推移している。市場での取引価格帯 は１００㎡の土地で２，７００万円程度、新築建売住宅の場合は５，０００万円前後を中心に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域はマンション等も見られるが、需要者は自己使用の戸建住宅取得を目的とする個人であり、ア パート等の収益物件の想定は経済合理性の面から現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場 性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    341,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [101.0] 100 [132.1] [101.0] 100 273,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    259,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復している。先行きにつ いては、物価上昇の継続や金融資本市場の変 動等の影響に注意する必要がある。 最寄駅からやや遠いが都心へのアクセスが比 較的良好な住宅地域。地域要因に特段の変動 はないが、旺盛な住宅需要を背景に地価は上 昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.6 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％