別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 9-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高松　芳壮   TEL.
鑑定評価額 576,000,000 円  １㎡当たりの価格 267,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市高浜町３番３
 ②地積
　(㎡)		 2,156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:2.5		 作業場兼事務所

Ｓ2		 大規模工場、倉庫等
が多い臨海工業地域
 北東18.5m市道 水道 市川塩浜

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   240 ｍ、南   340 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  74.5 ｍ、規模　　     2,156 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８．５ｍ市道 交通

施設		 市川塩浜駅北東方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、倉庫等が多い臨海工業地域であり、価格時点現在、地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず
、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦安市から船橋市にかけての湾岸エリアの工業地域。当該圏域は幹線道路や消費地への接近性等に優れ希
少性が高い。中小規模画地の需要者は自用の倉庫、加工所等を目的とする企業が主であるが、多様な需要が競合し、工
業地域全般に用地不足感が認められる。タイトな需給関係が続いているが、近年の地価上昇や建築コスト上昇等を受け
て、地価上昇幅は縮小傾向と把握される。個別性等により単価・総額が大きく異なるため中心的価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内の信頼性の高い取引事例を採用し、取引価格のバラツキや単価と総額の関係等を確認のうえ試算
されており、市場性を反映した妥当な価格と認められる。一方、自用倉庫等を主とした工業地域であり、地価に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って、市場性反映の相対的信頼度が高い比準価格
を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    375,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[146.3]		 [100.0]
100		 266,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築コスト上昇等の懸念もあるが、大型物流
施設、冷凍冷蔵倉庫等、多様な需要の競合に
より工業地域全般の用地不足感が強く、需要
は引き続き高い。

主要道路とのアクセス良好な工業地域。タイ
トな需給関係が続いているが、近年のコスト
上昇を受けて地価上昇幅は縮小傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５８２５
-1642		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
南東12m、
南西8m、
北西8m、
四方路
準工
地区計画等
(70,200)
b ２６１０３
５８２５
-1625		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m私道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２６１０３
８４２１
-51		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東9.1m私道
、北西16m、
角地
準工

(70,200)
d ２６１０３
５８２５
-1643		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30.5m市
道、中間画地
工専

(60,200)
e ２６１０３
８４２１
-53		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
243,763 		 100
[  87.2]
279,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
280,000 
b (　           ) 
260,366  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
364,834 		 100
[ 116.8]
312,358 
312,000 
c (　           ) 
272,633  		 100
[ 100.0]		 [ 121.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
332,459 		 100
[ 120.1]
276,818 
277,000 
d (　           ) 
249,649  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.0]
392,525 		 100
[ 118.8]
330,408 
330,000 
e (　           ) 
199,306  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,796 		 100
[ 101.9]
226,493 
226,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    281,000 円／㎡]  



市川 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,257,820 
7,426,050 
33,831,770 
17,344,200 
16,487,570 		 （　0.9541）
15,730,791 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    374,542,643 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,279.39 Ｓ2 2,467.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   2,156 ㎡     29.0 m x   74.5 m  前面道路：市道     　  18.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,279.39 
100.0 
1,279.39 
1,512 
1,934,438 		 6.0  11,606,628 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
1,188.00 
100.0 
1,188.00 
1,512 
1,796,256 		 6.0  10,777,536 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,467.39 
100.0 
2,467.39 

3,730,694 		 22,384,164 
0 
⑨年額支払賃料      3,730,694 円　×　12ヶ月　＝　      44,768,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,467.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,768,328 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,715,771 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,052,557 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,384,164 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         205,263 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,257,820 円　　　　（　        19,136 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,512 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,096,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,343,050 円  　　　       44,768,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,329,000 円  　　　　    274,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,426,050 円　（　　　　　　         3,444 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 108,000 円／㎡　×　   2,467.39 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0627 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,344,200 円  
（　　　　　         8,045 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,257,820 円      
②総費用 7,426,050 円      
③純収益　①－② 33,831,770 円      
④建物等に帰属する純収益 17,344,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,487,570 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,730,791 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,296 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    374,542,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市高浜町３番３
 0443000184921-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 9-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　潤   TEL.
鑑定評価額 561,000,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市高浜町３番３
 ②地積
　(㎡)		 2,156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:2.5		 作業場兼事務所

Ｓ2		 大規模工場、倉庫等
が多い臨海工業地域
 北東18.5m市道 水道 市川塩浜

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   240 ｍ、南   340 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  74.5 ｍ、規模　　     2,156 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．５ｍ市道 交通

施設		 市川塩浜駅北東方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉湾岸エリアの工場、物流倉庫等が建ち並ぶ、流通業務地域である。首都圏湾岸部は、国内最大の企業集積地
である東京都心部を抱える物流拠点であり、今後も流通業務地域としての熟成が高まると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は首都圏湾岸部の流通業務施設、工場等の集積地域であり、高速道路Ｉ．Ｃ．へのアクセスに優れているこ
とから広域を管轄する物流施設、工業施設等のニーズに合致するとともに、都心部を見据えた配送センター等としての
ニーズにも応えることができる立地ポテンシャルを有する地区である。特に物流施設の市場規模は拡大を続けており、
に賃貸需要も堅調で、マーケットは成長を継続すると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は、国内外の不動産投資家、又は大手開発業者、自用目的の需要者等が考えられることから、対象標準地の収益
性を反映した収益価格も重要であるが、自用目的の需要者も存するため、収益価格は比準価格と比較して若干低位に試
算された。一方、比準価格は市場において実際に取引された価格に基づいており、実証的で説得力があるため比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    375,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[149.4]		 [100.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は総じて堅調であるが、物件によ
る市場の二極化が進んでおり、物件価格の上
昇、金利の上昇等による市況の変化には注意
が必要である。

都心へのアクセスが良好な流通業務、工場地
域として、工場、物流倉庫等の進出する地域
であり、今後もこれらの熟成度が増していく
と予測する。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５３３１
-1349		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.9m市道、
北8m、角地
工専

(70,200)
b ２６１０３
９０１５
-1262		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.3m市道
、中間画地
工業
高度地区2種
(60,200)
c ２６１０３
５８２５
-1642		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
南東12m、
南西8m、
北西8m、
四方路
準工
地区計画等
(70,200)
d ２６１０３
７０２２
-214		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
南東10m、
二方路
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
280,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
284,675 		 100
[ 105.8]
269,069 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
269,000 
b (　           ) 
299,154  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
317,103 		 100
[ 109.2]
290,387 
290,000 
c (　           ) 
253,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
243,763 		 100
[  89.3]
272,971 
273,000 
d (　           ) 
168,884  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
203,286 		 100
[  79.5]
255,706 
256,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +2.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    273,000 円／㎡]  



市川 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,159,264 
7,810,243 
35,349,021 
17,724,000 
17,625,021 		 （　0.9541）
16,816,033 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    400,381,738 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,279.39 Ｓ2 2,467.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   2,156 ㎡     29.0 m x   74.5 m  前面道路：市道     　  18.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,279.39 
100.0 
1,279.39 
1,572 
2,011,201 		 6.0  12,067,206 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
1,188.00 
100.0 
1,188.00 
1,478 
1,755,864 		 6.0  10,535,184 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,467.39 
100.0 
2,467.39 

3,767,065 		 22,602,390 
0 
⑨年額支払賃料      3,767,065 円　×　12ヶ月　＝　      45,204,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,467.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,204,780 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,260,239 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,944,541 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,602,390 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         214,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,159,264 円　　　　（　        20,018 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,572 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,400,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,356,143 円  　　　       45,204,780　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,114,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,380,000 円  　　　　    280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべき特段の費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,810,243 円　（　　　　　　         3,623 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　   2,467.39 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0627 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,724,000 円  
（　　　　　         8,221 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,159,264 円      
②総費用 7,810,243 円      
③純収益　①－② 35,349,021 円      
④建物等に帰属する純収益 17,724,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,625,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,816,033 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,800 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    400,381,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市高浜町３番３
 0443000184921-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考