別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 9-2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 5,990,000,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市二俣新町１７番９外
 ②地積
　(㎡)		 17,607  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.2		 工場

 大規模工場が建ち並
ぶ市川港に近い工業
地域		 東40m市道、三方路 水道、ガス 二俣新町

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    17,607 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 二俣新町駅南方

1.1km		 法令

規制		 工専
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 物流施設用地の需要は強く、空地等もなく、今後もこの傾向は続き、地価は上昇傾向で推移するものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 大規模流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は物流施設、大規模工場等が立地する千葉県北西部湾岸エリアの工業地域一帯である。主な需要者は投資法
人、物流業務を行っている事業法人、工場、倉庫の所有を目的とする事業法人等と想定される。規模の大きい物流施設
は、供給が少なく需要が強いため、価格上昇傾向が強い。都内湾岸エリアと比較すると割安感があるものの、中小規模
の工場施設と価格帯は異なり、規模、立地条件等により一様ではなく、中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地周辺は自用目的の大規模工場や倉庫等の多い地域であるが、近年は物流施設用地の需要が特に高まっている
。物流施設の需要者は賃貸用不動産としての大規模物流施設の収益性に着目して投資判断を行う。収益価格は想定条件
に基づいて求めており比準価格と比較し相対的に信頼性はやや劣ると思われる。従って、実際の取引事例に基づく実証
性のある比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    375,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[114.3]		 [100.0]
100		 340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響が自動車
産業を中心にみられるものの、緩やかに回復
している。住宅建設は、弱含みで推移してい
くと見込まれる。

大規模工場を中心とする地域であるが、物流
拠点として消費地への接近性に優れている。
需要は強く、地価上昇が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.6
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５８２５
-1642		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
南東12m、
南西8m、
北西8m、
四方路
準工
地区計画等
(70,200)
b ２６１０３
５８２５
-1625		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m私道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２６１０３
８４２１
-51		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東9.1m私道
、北西16m、
角地
準工

(70,200)
d ２６１０３
５８２５
-1624		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.1m市道、
南4.7m、角地
工業

(70,200)
e ２６１０３
５３３１
-1349		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.9m市道、
北8m、角地
工専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
243,763 		 100
[  81.0]
300,942 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
301,000 
b (　           ) 
260,366  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
364,834 		 100
[ 109.0]
334,710 
335,000 
c (　           ) 
272,633  		 100
[ 100.0]		 [ 121.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
332,459 		 100
[ 104.5]
318,143 
318,000 
d (　           ) 
369,461  		 100
[ 100.0]		 [ 121.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
426,815 		 100
[ 106.1]
402,276 
402,000 
e (　           ) 
280,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
284,675 		 100
[  82.8]
343,810 
344,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +6.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    340,000 円／㎡]  



市川 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

469,371,107 
93,401,043 
375,970,064 
236,250,000 
139,720,064 		 （　0.9526）
133,097,333 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  3,168,984,119 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 7,299.00 Ｓ4 26,737.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   17,607 ㎡    120.0 m x  150.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンフロア―６，５００㎡程度の４階建倉庫兼事務所の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫兼事務所
26,737.00 
100.0 
26,737.00 
1,542 
41,228,454 		 6.0  247,370,724 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
26,737.00 
100.0 
26,737.00 

41,228,454 		 247,370,724 
0 
⑨年額支払賃料     41,228,454 円　×　12ヶ月　＝　     494,741,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  26,737.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       494,741,448 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    27,705,521 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 467,035,927 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       247,370,724 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,335,180 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     469,371,107 円　　　　（　        26,658 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,542 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,750,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,842,243 円  　　　      494,741,448　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   20,433,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   31,875,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,750,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,750,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      93,401,043 円　（　　　　　　         5,305 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,750,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　  26,737.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 236,250,000 円  
（　　　　　        13,418 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 469,371,107 円      
②総費用 93,401,043 円      
③純収益　①－② 375,970,064 円      
④建物等に帰属する純収益 236,250,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 139,720,064 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 133,097,333 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,168,984,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市二俣新町１７番９
 0443000249770-0000
2 　市川市二俣新町１７番２３
 0443000249782-0000
3 　市川市二俣新町１７番２９
 0443010020236-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 9-2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.
鑑定評価額 5,990,000,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市二俣新町１７番９外
 ②地積
　(㎡)		 17,607  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.2		 工場

 大規模工場が建ち並
ぶ市川港に近い工業
地域		 東40m市道、三方路 水道、ガス 二俣新町

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    17,607 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 二俣新町駅南方

1.1km		 法令

規制		 工専
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市川市臨海部における工場、物流倉庫等が集積する地域であり、地域要因は安定的に推移していくものと見込ま
れるが、依然として物流施設用地の需要は多く、徐々に物流施設が増える可能性は高い。
(3)最有効使用の判定 大規模流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内における工業地域である。とくに主要交通施設への接近性が良好な千葉県北西部の臨海部にお
ける工業地域との代替性が高い。需要者の中心は、工場、倉庫業を営む事業者のほか、投資家等である。主たる消費地
である都心部へのアクセスも良好で、近年のｅコマースの進展による物流施設のニーズが高く、高い需要が認められる
一方で供給は限定的である。取引価格帯は幅広く、中心価格帯は一概には把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域における価格牽連性が認められる取引事例に基づき、比準価格を試算した。採用事例は近隣地
域近傍かつ臨海部のものを中心としており、市場の実態を表しており説得力は高い。収益価格は試算の過程において想
定事項を多く含むものの、標準地の収益性を妥当に表しているものと判断される。本件では市場の実態を表し実証的か
つ説得力も高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    375,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[113.9]		 [100.0]
100		 341,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利回りの頭打ちから停滞感は見られるものの
、冷凍冷蔵倉庫の需要は底堅く、交通接近条
件に優る臨海部の物流施設適地の需要は堅調
に推移している。

主要交通施設への接近性が良好であり、消費
地へのアクセスも良好である。未だ物流施設
用地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５３３１
-1349		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.9m市道、
北8m、角地
工専

(70,200)
b ２６１０３
８４２１
-11		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16.1m市
道、中間画地
工専

(60,200)
c ２６１０３
８４２１
-53		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
d ２６１０３
９０１５
-1262		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.3m市道
、中間画地
工業
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
280,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
284,675 		 100
[  82.6]
344,643 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
345,000 
b (　           ) 
515,808  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
578,737 		 100
[ 171.2]
338,047 
338,000 
c (　           ) 
199,306  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,796 		 100
[  68.5]
336,928 
337,000 
d (　           ) 
299,154  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
317,103 		 100
[  92.9]
341,338 
341,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    340,000 円／㎡]  



市川 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

484,590,663 
95,587,309 
389,003,354 
243,180,000 
145,823,354 		 （　0.9526）
138,911,327 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  3,307,412,548 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 7,299.00 Ｓ4 26,737.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   17,607 ㎡    120.0 m x  150.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫兼事務所の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫兼事務所
26,737.00 
100.0 
26,737.00 
1,592 
42,565,304 		 6.0  255,391,824 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
26,737.00 
100.0 
26,737.00 

42,565,304 		 255,391,824 
0 
⑨年額支払賃料     42,565,304 円　×　12ヶ月　＝　     510,783,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  26,737.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       510,783,648 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    28,603,884 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 482,179,764 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       255,391,824 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,410,899 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     484,590,663 円　　　　（　        27,523 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,592 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 19,300,000 円  　　　　  3,860,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 15,323,509 円  　　　      510,783,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   20,433,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   32,810,000 円  　　　　  3,860,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,860,000 円  　　　　  3,860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,860,000 円  　　　　  3,860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上せず
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      95,587,309 円　（　　　　　　         5,429 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,860,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　  26,737.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 243,180,000 円  
（　　　　　        13,812 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 484,590,663 円      
②総費用 95,587,309 円      
③純収益　①－② 389,003,354 円      
④建物等に帰属する純収益 243,180,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 145,823,354 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 138,911,327 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,890 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,307,412,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市二俣新町１７番９
 0443000249770-0000
2 　市川市二俣新町１７番２３
 0443000249782-0000
3 　市川市二俣新町１７番２９
 0443010020236-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考