別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 9-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.
鑑定評価額 10,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市塩浜３丁目１７番１２
 ②地積
　(㎡)		 26,455  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ1		 大規模物流施設と工
場等が混在する臨海
工業地域		 北東32m市道、三方路 水道 市川塩浜

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   310 ｍ、西   340 ｍ、南   380 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 大規模流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.9 ｍ、奥行　約　　 207.2 ｍ、規模　　    26,455 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 市川塩浜駅南西方

1.2km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模物流施設と工場等が混在する工業地域であり、当面現在の標準的使用を中心に、変化なく推移すると思料
する。高谷ＪＣＴの開通に続き、国道立体化事業も進捗中であり、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 大規模流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    289,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に千葉県北西部湾岸沿いの工業地域。近年大規模物流施設を利用目的とした法人や不動産投資家が需要
の中心であったが、最近では内陸部からの移転需要や大型物件の補完的需要のほか冷凍冷蔵倉庫等、中規模物件に対す
る需要も拡大。根強い需要から空室率は低位である。一方で、賃料水準の高止まり、建築費高騰の影響から新規開発等
に慎重姿勢の動きも確認される。立地条件、規模等によりばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する工業地域は自用目的の倉庫や工場等が多いが、近年は賃貸用物流施設の需要が中心である。周辺に
おいても大規模物流施設の進出が見られ、収益性に着目して取引が成立しているのが実態である。したがって、市場性
を反映した実証性のある比準価格と収益価格を相互に関連付け、一般経済情勢等を勘案し、上記のとおり鑑定評価額を
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    375,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 製造業の低迷が続く一方、ｅコマースの市場
拡大やサプライチェーンの変容等から、物流
拠点の都心近郊への集積がみられる。


都心部への接近性や街路条件が良好な地域で
、物流適地としての優位性は高い。建築費高
騰や開発エリアの拡大等を受けて、地価上昇
幅は縮小傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５８２５
-1643		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30.5m市
道、中間画地
工専

(60,200)
b ２６１０３
５８２５
-1642		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
南東12m、
南西8m、
北西8m、
四方路
準工
地区計画等
(70,200)
c ２６１０３
９０３９
-1061		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
東10m、角地
工専

(70,200)
d ２６１０３
９０３９
-1062		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東50m県道、
北25m、南19m、
三方路
準工
高度2種最高31m
(70,200)
e ２６１０３
５３３１
-1352		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
北東12m、
北西22m、
三方路
準工
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,649  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.0]
392,525 		 100
[  96.0]
408,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
421,000 
b (　           ) 
253,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
243,763 		 100
[  61.1]
398,957 
411,000 
c (　           ) 
373,531  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
394,039 		 100
[  97.0]
406,226 
418,000 
d (　           ) 
410,544  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
414,454 		 100
[ 100.8]
411,165 
423,000 
e (　           ) 
440,686  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
453,697 		 100
[ 110.9]
409,105 
421,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



市川 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

961,175,460 
194,040,009 
767,135,451 
472,320,000 
294,815,451 		 （　0.9600）
283,022,833 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  7,649,265,757 円　　　　（　    289,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 13,715.18 Ｓ5 66,357.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   26,455 ㎡    130.9 m x  207.2 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫のフロアー貸しを想定 ⑦有効率　  70.3 ％
の理由		 共用部分、車路等を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
13,646.38 
68.1 
9,298.25 
1,761 
16,374,218 		 6.0  98,245,308 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
13,576.38 
68.8 
9,334.00 
1,761 
16,437,174 		 6.0  98,623,044 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
13,576.38 
68.8 
9,334.00 
1,761 
16,437,174 		 6.0  98,623,044 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
13,576.38 
68.8 
9,334.00 
1,761 
16,437,174 		 6.0  98,623,044 
0.0  0 

 5～ 5		 倉庫
11,981.50 
77.9 
9,334.00 
1,761 
16,437,174 		 6.0  98,623,044 
0.0  0 

計
66,357.02 
70.3 
46,634.25 

82,122,914 		 492,737,484 
0 
⑨年額支払賃料     82,122,914 円　×　12ヶ月　＝　     985,474,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  46,634.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　 193 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      27,792,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       985,474,968 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　      27,792,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　    56,742,950 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 956,524,018 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       492,737,484 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,651,442 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     961,175,460 円　　　　（　        36,332 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,761 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 41,000,000 円  　　　　  8,200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 30,398,009 円  　　　    1,013,266,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   36,542,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   69,700,000 円  　　　　  8,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,200,000 円  　　　　  8,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,200,000 円  　　　　  8,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     194,040,009 円　（　　　　　　         7,335 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　  66,357.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 45 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 472,320,000 円  
（　　　　　        17,854 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 961,175,460 円      
②総費用 194,040,009 円      
③純収益　①－② 767,135,451 円      
④建物等に帰属する純収益 472,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 294,815,451 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 283,022,833 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,698 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,649,265,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     289,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市塩浜三丁目１７番１２
 0443000136108-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 9-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇   TEL.
鑑定評価額 10,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市塩浜３丁目１７番１２
 ②地積
　(㎡)		 26,455  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ1		 大規模物流施設と工
場等が混在する臨海
工業地域		 北東32m市道、三方路 水道 市川塩浜

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   310 ｍ、西   340 ｍ、南   380 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 大規模物流施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.9 ｍ、奥行　約　　 207.2 ｍ、規模　　    26,455 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 市川塩浜駅南西方

1.2km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 資材費や人件費の上昇による建築費の高騰により新規供給はやや鈍っているが、都心に近く輸送効率化のニーズ
に適した需要は根強くある。そのため地価は当面は総じて緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 大規模物流施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉県北西部の東京湾岸の工業地域である。主な需要者は大手デベロッパー、投資法人や物流倉庫会
社等である。一大消費地である都心はもとより幹線道路網が整備され関東一円への輸送も効率的に行うことが可能であ
る。一方で建築費の高騰等の逆風が吹くもののＥＣはますます盛んになり立地の優れた本件物流施設用地への需要は安
定的に推移するものと予測する。近年は物流施設需要の高まりから高額の取引も見られ需要の中心的な価格帯は広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域に所在する工業地の事例を採用し比準価格を試算した。取引市場において実際に成り立った価
格であることから市場の実態を反映したものと言える。他方で需要者は投資採算性の観点からも投資の意思決定を行う
ことから収益価格も需要者の立場に立脚した手法と言える。以上により比準価格並びに収益価格を相互に関連づけつつ
同一需給圏内の類似地域との比較検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    375,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍以降電子商取引の利用が急速に
かつ広く普及し、それに伴って特に湾岸地域
における物流施設用地の需要がさらに高まり
つつある。

都心を始めとした消費市場への接近性に優れ
、かつ幹線道路網も整備されている流通業務
地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５８２５
-1643		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30.5m市
道、中間画地
工専

(60,200)
b ２６１０３
５８２５
-1631		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東9.1m市道
、北東16m、
北西14m、
三方路
工業
地区計画等
(70,200)
c ２６１０３
９０３９
-1061		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
東10m、角地
工専

(70,200)
d ２６１０３
８４２１
-28		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
南東18m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,649  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.0]
392,525 		 100
[  98.1]
400,127 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
412,000 
b (　           ) 
568,012  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 144.9]
452,371 		 100
[ 101.9]
443,936 
457,000 
c (　           ) 
373,531  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
394,039 		 100
[  97.0]
406,226 
418,000 
d (　           ) 
259,479  		 100
[ 100.0]		 [ 141.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
334,492 		 100
[  82.8]
403,976 
416,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　 +50.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



市川 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の工業地域内の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

963,583,858 
194,116,166 
769,467,692 
472,320,000 
297,147,692 		 （　0.9600）
285,261,784 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  7,709,777,946 円　　　　（　    291,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 13,715.18 Ｓ5 66,357.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   26,455 ㎡    130.9 m x  207.2 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ともに倉庫としてのフロアー貸をした。 ⑦有効率　  70.3 ％
の理由		 標準的な共用部分等を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
13,646.38 
68.1 
9,293.18 
1,765 
16,402,463 		 6.0  98,414,778 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
13,576.38 
68.8 
9,340.55 
1,765 
16,486,071 		 6.0  98,916,426 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
13,576.38 
68.8 
9,340.55 
1,765 
16,486,071 		 6.0  98,916,426 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
13,576.38 
68.8 
9,340.55 
1,765 
16,486,071 		 6.0  98,916,426 
0.0  0 

 5～ 5		 倉庫
11,981.50 
77.9 
9,333.59 
1,765 
16,473,786 		 6.0  98,842,716 
0.0  0 

計
66,357.02 
70.3 
46,648.42 

82,334,462 		 494,006,772 
0 
⑨年額支払賃料     82,334,462 円　×　12ヶ月　＝　     988,013,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  46,648.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　 193 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      27,792,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       988,013,544 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　      27,792,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　    56,885,110 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 958,920,434 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       494,006,772 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,663,424 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     963,583,858 円　　　　（　        36,424 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,774 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,765 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 41,000,000 円  　　　　  8,200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 30,474,166 円  　　　    1,015,805,544　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   36,542,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   69,700,000 円  　　　　  8,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,200,000 円  　　　　  8,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,200,000 円  　　　　  8,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     194,116,166 円　（　　　　　　         7,338 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　  66,357.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 45 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 472,320,000 円  
（　　　　　        17,854 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 963,583,858 円      
②総費用 194,116,166 円      
③純収益　①－② 769,467,692 円      
④建物等に帰属する純収益 472,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 297,147,692 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 285,261,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,783 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,709,777,946 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     291,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市塩浜三丁目１７番１２
 0443000136108-0000
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備考