令和8年1月16日　提出 市川 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -64 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.

鑑定評価額 1,090,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 830,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市市川１丁目１０３７番１ ｢市川１－２１－１０｣ ②地積 　(㎡) 990   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,400) 1:2 共同住宅 ＳＲＣ14 高層共同住宅、店舗 兼共同住宅等が混在 する地域 東10.9m市道 水道、ガス、下水 市川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西   100 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０．９ｍ市道 交通 施設 市川駅北東方 400m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 これまでは中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域であったが、近年、マンションの建設が相次ぎ、高層共 同住宅を中心とした地域へと変化した。今後も高層共同住宅地として推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,090,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び周辺市に存し、生活利便性等の良好な高層共同住宅、店舗兼共同住宅等が混在する地域であ る。需要者は、大手又は中堅の分譲マンションデベロッパーである。同一需給圏内では、分譲マンションの旺盛な需要 を反映し、地価は上昇傾向で推移している。生活利便性等の良好な分譲マンション用地は稀少性が高く、市場に供給さ れたとしても土地の規模・形状等の個別性に大きく影響を受けるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、マンション開発素地となり得る事例を採用して試算しており、市場性を反映し説得力が高い。他方、開発 法による価格はマンション開発業者の事業採算性に着目した価格であり、対象標準地のような大規模画地は、用地取得 に積極的なマンション開発業者がプライスリーダーとなることから、当該開発法による価格は、買い手にとってだけで なく、売り手にとっても取引の有力な指標であり説得力は高い。従って、両者を関連付け、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    944,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の地価は、物価上昇・建設資材の高騰 等の影響から上昇幅は縮小傾向にある。今後 は、特に金利の上昇に注意を要する。 交通接近性・生活利便性・都心部へのアクセ スの良好な地域。旺盛なマンション需要等を 反映して、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.5 ％  ％