鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
市川 -61　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 -61

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　福﨑　隆一

TEL.

鑑定評価額

88,600,000 円

１㎡当たりの価格

422,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市末広１丁目７番９外｢末広１－７－１０｣				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:2	共同住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	行徳 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　８ｍ
市道

交通

施設

行徳駅北東方

630m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域。今後とも土地の利用状況は現状のまま推移するものと思われる。行
徳駅徒歩圏内にあり、都内への通勤も便利で需要は堅調。地価は安定的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 422,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市川市内、主として東京メトロ東西線沿線の住宅地域。戸建住宅の主たる需要者は３０歳代～４０歳代の
都内への通勤者が中心と思われる。行徳駅徒歩圏にあり、安定した住宅需要が見込める地域。標準的規模の戸建住宅の
中心的価格帯は土地のみで４，０００万円台～６，０００万円台程度、新築戸建住宅で６，０００万円台～８，０００
万円台程度と思われるが、これを上回る取引事例もあり、またアパート等の収益物件の需要も認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格で実証的である。周辺にはアパート等も見られるが、対象標準
地の規模では、主たる需用者は自己使用の戸建住宅の取得者である。地価水準と賃料水準、画地規模等を勘案するに対
象標準地にアパート等を建築し賃貸することは、投資採算性の面からやや難がある。代表標準地との検討を踏まえ、市
場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめることとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 420,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[104.0]

100
[102.0]

[104.0]
100

422,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会全般的な景気動向により環境、利便性に
優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが
劣る地域は横ばいと２極化が顕著になってい
る。

行徳駅徒歩圏の利便席が高い住宅地域。常に
安定した住宅需要が見込めるが、建築費高騰
や金利の先高感もあって地価上昇率は縮小傾
向にある。

個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 -61　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０３０９６４９ -1726	市川市		建付地	（　）	正方形	南西8m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
b	２６１０３８４２１ -8	市川市		貸家建付地	（　）	不整形	北西7.1m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２６１０３６８５２ -918	市川市		貸家建付地	（　）	長方形	北西18.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
d	２６１０３５３３２ -103	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
e	２６１０３９０１５ -1223	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 357,528	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	351,627	100 [ 90.5]	388,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	404,000
b	(　 ) 333,070	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	349,377	100 [ 84.1]	415,430		432,000
c	(　 ) 404,029	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	402,429	100 [ 95.2]	422,720		440,000
d	(　 ) 325,601	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	318,713	100 [ 84.0]	379,420		395,000
e	(　 ) 426,790	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	417,260	100 [ 99.3]	420,201		437,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 422,000 円／㎡]

市川 -61　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,735,809	1,261,768	5,474,041	2,994,040	2,480,001	（　0.9748） 2,417,505	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	51,436,277 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 -61　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	122.41	Ｓ2	244.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	210 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各５９㎡程度のファミリータイプのアパートを想定。

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	122.41	96.0	117.46	2,577	302,694	1.0	302,694
							0.0	0
2～ 2	居宅	122.41	96.0	117.46	2,630	308,920	1.0	308,920
							0.0	0
～

～

～

計		244.82	96.0	234.92		611,614		611,614
								0

⑨年額支払賃料	611,614 円　×　12ヶ月　＝　 7,339,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 234.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,339,368 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 609,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,730,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	611,614 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,735,809 円　　　　（　 32,075 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,632 円/㎡　月額支払賃料（　 2,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市川 -61　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,000 円	47,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	366,968 円	7,339,368　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 404,600 円	47,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,261,768 円　（　　　　　　 6,008 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 244.82 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,994,040 円（　　　　　 14,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,735,809 円
②総費用	1,261,768 円
③純収益　①－②	5,474,041 円
④建物等に帰属する純収益	2,994,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,480,001 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,417,505 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,436,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

市川 -61　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	市川市末広一丁目７番９	0443000155533-0000
2	市川市末広一丁目７番１０	0443000155534-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
市川 -61　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 -61

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　足立　順子

TEL.

鑑定評価額

88,600,000 円

１㎡当たりの価格

422,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市末広１丁目７番９外｢末広１－７－１０｣				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:2	共同住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	行徳 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

行徳駅北東方

630m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域内には特段の変動要因も無く当分の間は現状を維持するもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 422,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市川市を中心にその隣接市における東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給
圏内に居住する一次取得者層及び二次取得者層が大半であるが、一部に圏外からの転入も見られる。最寄り駅から徒歩
圏内に位置し都心へのアクセスが良好な住宅地域であり需要は堅調に推移している。需要の中心となる取引価格帯は２
１０㎡程度の土地では８５００～９０００万円程度、小規模新築戸建住宅では５５００～７０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅やアパートが混在しているが、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。収
益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。比準価格の査定には、信頼性の高い取
引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比
準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 420,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[104.0]

100
[101.7]

[104.0]
100

423,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市川市の人口は微増傾向で推移しており不動
産需要は堅調であるが、地域特性により不動
産価格は二極化傾向にある。

最寄り駅から概ね徒歩圏内の住宅地域であり
、需要は堅調である。地域要因には特段の変
動要因はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 -61　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０３８４２１ -16	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		２中専高度地区1種 (60,200)
b	２６１０３４２２６ -1129	市川市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２６１０３４６３６ -1529	市川市		建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
d	２６１０３６８５２ -918	市川市		貸家建付地	（　）	長方形	北西18.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 450,086	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	437,536	100 [ 103.5]	422,740	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	440,000
b	(　 ) 360,464	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	429,389	100 [ 110.0]	390,354		406,000
c	(　 ) 353,199	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.4]	370,970	100 [ 92.9]	399,322		415,000
d	(　 ) 404,029	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	402,429	100 [ 97.8]	411,482		428,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 422,000 円／㎡]

市川 -61　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,683,023	1,244,693	5,438,330	2,937,430	2,500,900	（　0.9748） 2,437,877	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	51,869,723 円　　　　（　 247,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 -61　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	122.41	Ｓ2	244.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	210 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約５９㎡のファミリータイプの住戸を各階２室想定した。

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	122.41	96.0	117.51	2,516	295,655	1.0	295,655
							0.0	0
2～ 2	居宅	122.41	96.0	117.51	2,648	311,166	1.0	311,166
							0.0	0
～

～

～

計		244.82	96.0	235.02		606,821		606,821
								0

⑨年額支払賃料	606,821 円　×　12ヶ月　＝　 7,281,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 235.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,281,852 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 604,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,677,458 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	606,821 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,683,023 円　　　　（　 31,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,648 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市川 -61　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,500 円	46,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	364,093 円	7,281,852　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 396,900 円	46,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,244,693 円　（　　　　　　 5,927 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 244.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,937,430 円（　　　　　 13,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,683,023 円
②総費用	1,244,693 円
③純収益　①－②	5,438,330 円
④建物等に帰属する純収益	2,937,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,500,900 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,437,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,869,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

市川 -61　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	市川市末広一丁目７番９	0443000155533-0000
2	市川市末広一丁目７番１０	0443000155534-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考