令和8年1月16日　提出 市川 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -34 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高松　芳壮   TEL.

鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市八幡４丁目７０２番４外 ｢八幡４－１２－９｣ ②地積 　(㎡) 272   (          6)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多い閑 静な既成住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 本八幡 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 本八幡駅北東方 870m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が多い閑静な既成住宅地域である。地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現 状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線各駅より概ね徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は市内または周辺市区等居住の地 縁的選好性を有する富裕層。居住の快適性と利便性に優れた当該圏域は希少で高価格帯が多いものの需要は根強く、堅 調な需給関係が続いている。土地は２７０㎡程度で１億２千万円前後、敷地細分化傾向の強い新築戸建物件は７，００ ０万円～９，０００万円程度の取引が中心と把握されるが、原価高騰により上昇基調で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の需要が中心の戸建住宅地域であり、経済合理的な賃貸想定は非現実的で、また、土地再調達原価の把握 が困難な既成市街地のため、対象標準地について取引事例比較法のみ適用した。比準価格は類似地域の信頼性の高い取 引事例を採用し、取引価格のバラツキや単価と総額の関係等を確認のうえ試算されており、市場性を反映した妥当な価 格と認められる。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    489,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [102.0] 100 [107.7] [101.0] 100 450,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    448,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的金融環境の継続、住宅取得支援施策の 効果もあって住宅需要は根強いが、物件が高 額化し、売れ行きに鈍化が見られ始めている 。 住環境と利便性を兼備した希少な優良住宅地 域。引き続き需要は堅調であるが、建築コス ト上昇等を受け、地価上昇は落ち着きつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％