別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -31 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小出　聡子   TEL.
鑑定評価額 43,600,000 円  １㎡当たりの価格 436,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南行徳２丁目６番８１
｢南行徳２－７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 南行徳

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 南行徳駅南東方

550m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした品等の良好な住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内で都心への利便性にも優れており潜在的な需
要は高いが近年の急激な地価上昇により総額の観点からも画地の細分化がさらに進んでいる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    436,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として市川市及び隣接市の東京メトロ東西線沿線を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は市
川市及び隣接市に通勤する３０～４０代の従業者及び東京都内に通勤する従業者の外、事業経営者等も見られる。近年
の急激な地価上昇や金利上昇懸念により需要は以前と比較するとやや減速傾向にある。市場で中心となる価格帯は標準
地規模程度で土地は４０百万円前半、新築戸建住宅は画地細分化により総額５０～６０百万台程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、地主の資産運用目的での物件が中心で収益目的の賃貸物件の取引は少な
く規範性はやや劣るものと思料される。近隣地域は快適性及び利便性を重視する住宅地域で現状では自用目的での取引
が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ上
記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.9]		 [104.0]
100		 435,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    426,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰が続いており、物価上昇・人件
費上昇・今後の金利上昇懸念や海外情勢の不
安定さにより不動産市場も先行きはやや不透
明である。

潜在的な需要は高いが、都心への接近性が高
く近年の東西線沿線住宅の急激な地価上昇と
今後の金利上昇懸念もあり需要はやや減速傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
６４６８
-854		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
b ２６１０３
６８５２
-917		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11.5m市
道、中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
c ２６１０３
９０１５
-1223		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
d ２６１０３
０９６４９
-1727		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
e ２６１０３
１０３８９
-789		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11.5m市
道、中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
349,271  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.9]
398,774 		 100
[  97.0]
411,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
428,000 
b (　           ) 
432,002  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
424,452 		 100
[  97.9]
433,557 
451,000 
c (　           ) 
426,790  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
417,260 		 100
[ 101.0]
413,129 
430,000 
d (　           ) 
432,453  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
422,376 		 100
[ 100.0]
422,376 
439,000 
e (　           ) 
403,100  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
424,316 		 100
[ 101.7]
417,223 
434,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    436,000 円／㎡]  



市川 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,230,913 
575,784 
2,655,129 
1,409,800 
1,245,329 		 （　0.9728）
1,211,456 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     25,238,667 円　　　　（　    252,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.75 ＬＳ2 105.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡      8.2 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均面積約２６㎡の１Ｋタイプ、各階２戸（合計４戸）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
52.75 
100.0 
52.75 
2,641 
139,313 		 1.0  139,313 
1.0  139,313 

 2～ 2		 居宅
52.75 
100.0 
52.75 
2,695 
142,161 		 1.0  142,161 
1.0  142,161 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
105.50 
100.0 
105.50 

281,474 		 281,474 
281,474 
⑨年額支払賃料        281,474 円　×　12ヶ月　＝　       3,377,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     105.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,377,688 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       280,348 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,097,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           281,474 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,581 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          281,474 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         130,992 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,230,913 円　　　　（　        32,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,811 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,695 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,000 円  　　　　     21,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 168,884 円  　　　        3,377,688　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,200 円  　　　　     21,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         575,784 円　（　　　　　　         5,758 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     105.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,409,800 円  
（　　　　　        14,098 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,230,913 円      
②総費用 575,784 円      
③純収益　①－② 2,655,129 円      
④建物等に帰属する純収益 1,409,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,245,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,211,456 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,115 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,238,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     252,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南行徳二丁目６番８１
 0443000281637-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -31 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀨﨑　敦子   TEL.
鑑定評価額 43,500,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南行徳２丁目６番８１
｢南行徳２－７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 南行徳

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 南行徳駅南東方

550m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がな
い限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び隣接市や東京都東部の東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏
内に居住して東京都内へ通勤する一次及び二次取得者である。当該地域は、最寄り駅から徒歩圏内にある成熟した住宅
地域で、生活利便性及び都心への接近性が良好なため、需要は堅調である。市場の中心価格帯は標準的画地の規模で４
，４００万円前後、土地を細分化した新築建売住宅は５，５００～６，５００万円程度の物件が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は周辺に共同住宅等も見られるものの戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、住環境を重視した自己使用目
的の取引が大半な地域であるため、信頼性のある事例により求めた比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は投資採
算性に見合う賃料水準が形成されているとは言い難くやや低位に試算された。以上より、本件においては比準価格を採
用して収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.9]		 [104.0]
100		 435,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    426,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の関税政策の影響は限定的で、設備投資
の意欲は堅調、価格転嫁の進行等により、景
況感は製造業で改善、非製造業では高水準を
保ち推移した。

最寄り駅徒歩圏の成熟した戸建住宅地域であ
り、特に大きな地域要因の変動はない。地価
は上昇で推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
０９６４９
-1727		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
b ２６１０３
５３３２
-101		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
c ２６１０３
６８５２
-917		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11.5m市
道、中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
d ２６１０３
６４６８
-854		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
432,453  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
422,376 		 100
[ 100.0]
422,376 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
439,000 
b (　           ) 
490,344  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
477,614 		 100
[  98.0]
487,361 
507,000 
c (　           ) 
432,002  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
424,452 		 100
[  97.9]
433,557 
451,000 
d (　           ) 
349,271  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.9]
398,774 		 100
[  97.0]
411,107 
428,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    435,000 円／㎡]  



市川 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,245,445 
597,744 
2,647,701 
1,409,800 
1,237,901 		 （　0.9728）
1,204,230 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     25,088,125 円　　　　（　    251,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.75 ＬＳ2 105.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡      8.2 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルーム・平均専有面積約２６㎡で４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
52.75 
100.0 
52.75 
2,639 
139,207 		 1.0  139,207 
1.0  139,207 

 2～ 2		 居宅
52.75 
100.0 
52.75 
2,721 
143,533 		 1.0  143,533 
1.0  143,533 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
105.50 
100.0 
105.50 

282,740 		 282,740 
282,740 
⑨年額支払賃料        282,740 円　×　12ヶ月　＝　       3,392,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     105.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,392,880 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       281,609 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,111,271 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           282,740 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,593 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          282,740 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         131,581 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,245,445 円　　　　（　        32,454 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,838 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,721 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 169,644 円  　　　        3,392,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,200 円  　　　　     21,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         597,744 円　（　　　　　　         5,977 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     105.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,409,800 円  
（　　　　　        14,098 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,245,445 円      
②総費用 597,744 円      
③純収益　①－② 2,647,701 円      
④建物等に帰属する純収益 1,409,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,237,901 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,204,230 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,042 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,088,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     251,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南行徳二丁目６番８１
 0443000281637-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考