別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -13 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.
鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 214,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市若宮３丁目２８１番７
｢若宮３－１７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南西4m市道 水道、ガス 下総中山

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 下総中山駅北東方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現在の住環境を維持
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び船橋市内におけるＪＲ総武線・武蔵野線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、市内又は
都内へ通勤する一次取得者層である。最寄駅からはやや距離を有するものの、中規模で区画整然とした住宅地であり、
居住環境は概ね良好であることから、住宅需要は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、標準画地規模の土
地で概ね３９００万円と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅所有目的での需要が中心であり、また、第一種低層住居専用地域に指定されていることから、共同住宅の想定
は経済合理性の面から現実的でないため収益価格は試算しない。以上から本件では同一需給圏内の類似地域に所在する
類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -30                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    216,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.0]		 100
[105.4]		 [103.0]
100		 213,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    211,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、金利及
び物価の上昇の継続が住宅需要に与える影響
について注視する必要がある。


下総中山駅から徒歩圏外であるものの、区画
整然とした住宅地域で居住環境が良好である
。地価は緩やかな上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５８２５
-1602		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２６１０３
５８２５
-1672		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.5m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
c ２６１０３
６４６８
-851		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２６１０３
９４３７
-531		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m市道
、中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e ２６１０３
９０１５
-1210		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
210,800 		 100
[ 101.1]
208,506 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
211,930  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
208,602 		 100
[  99.8]
209,020 
215,000 
c (　           ) 
181,464  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
199,255 		 100
[  97.7]
203,946 
210,000 
d (　           ) 
217,850  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
214,860 		 100
[ 101.9]
210,854 
217,000 
e (　           ) 
224,585  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
226,157 		 100
[ 109.8]
205,972 
212,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +1.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  +1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    214,000 円／㎡]  



市川 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 第一種低層住居専用地域（５０／１００）に指定されている中規模一般住宅が多い住宅地域。典型的需要者は自
己使用の戸建住宅所有目的の個人である。共同住宅等の想定は経済合理性の面から現実的でないため、収益還元
法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 市川 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市若宮三丁目２８１番７
 0443000320121-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -13 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.
鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 214,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市若宮３丁目２８１番７
｢若宮３－１７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南西4m市道 水道、ガス 下総中山

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ市道		 交通

施設		 下総中山駅北東方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。また、周辺
には開発可能な空地も乏しいため、当面は現在の住環境を維持していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び隣接市におけるＪＲ総武線・武蔵野線沿線、京成本線沿線の住宅地域である。主たる需要者
は、市川市及び隣接市内在住の一次取得者層等である。最寄駅への接近性はやや劣るものの、区画整然とした住宅地域
で住環境が良好であるほか、駅周辺地域の地価上昇を受けて当該地域にも需要が下ってきており、需要は増加している
。需要の中心となる価格帯は、土地価格で画地規模１８０㎡程度、総額４，０００万円前後と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はアパートも見られるものの、標準地規模の画地については主に戸建住宅地として利用されている住宅地域で
ある。当該地域は自己使用に基づく住環境・利便性等が重視されて土地取引がなされている地域であり、画地規模・容
積率等から投資採算性の面で想定に現実性を欠く収益還元法の適用は断念した。よって、近傍類似の取引事例より試算
し、実証的かつ説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -30                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    216,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.0]		 100
[105.1]		 [103.0]
100		 214,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    211,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇及び物価高、建築費及び不動産価格
の急速な上昇等から先行きに対する警戒感が
あり、消費者の不動産購入にやや慎重な姿勢
が見て取れる。

最寄駅から徒歩圏外ではあるが、住環境が良
好な住宅地域であり、需要は安定している。
これまでの地価上昇もあり、地価は微増程度
に止まった。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５８２５
-1672		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.5m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
b ２６１０３
５８２５
-1602		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２６１０３
６４６８
-851		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２６１０３
４２２６
-1131		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.1m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,930  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
208,602 		 100
[  99.0]
210,709 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
211,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
210,800 		 100
[ 101.0]
208,713 
215,000 
c (　           ) 
181,464  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
199,255 		 100
[  97.9]
203,529 
210,000 
d (　           ) 
227,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
228,331 		 100
[ 111.8]
204,232 
210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    214,000 円／㎡]  



市川 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅を中心とする住宅地域であるほか、基準容積率は１００％であるため建築可
能な賃貸用建物は小規模なものに限定される。そのため投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難であり、賃
貸経営を想定することが現実性を欠くところから収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 市川 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市若宮三丁目２８１番７
 0443000320121-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考