鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
市川 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 -7

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　木下　浩二

TEL.

鑑定評価額

73,900,000 円

１㎡当たりの価格

440,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市市川南４丁目２１０２番１｢市川南４－１０－２｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,160)
	1:2	共同住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	市川 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 35 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

市川駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められな
いことから、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 222,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市川市及び周辺市の住宅地域であり、主な需要者は都心へ通勤する市川市等の居住者が中心となる。最寄
駅から徒歩圏の利便性の良い住宅地域であり需要は堅調であるが、供給数が限られており、地価は上昇傾向で推移して
いる。また、価格水準から需要者は比較的資金力のある個人が中心である。市場における土地の中心価格帯は標準地規
模で７，２００～７，６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、需要者は市場性を重視することから比準
価格の規範性は高い。一方、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件で
は、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、また代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 -54 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 448,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[101.0]

100
[108.2]

[104.0]
100

438,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米国の通商政策による影響が国内に見られる
ものの、景気は緩やかに回復している。なお
、物価上昇の継続が、景気を下押しするリス
クがある。

地域要因の変動は認められない。堅調な需要
等を背景として、地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因の変化はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +0.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０３９６３３ -624	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,180)
b	２６１０３９６３３ -635	市川市		建付地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,160)
c	２６１０３４６３６ -1506	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m道路、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
d	２６１０３９０１５ -1227	市川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
e	２６１０３４２２６ -1111	市川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.3m市道、北西3m、角地		近商 (80,258)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 473,293	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	411,007	100 [ 100.3]	409,778	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	426,000
b	(　 ) 451,079	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	459,754	100 [ 105.8]	434,550		452,000
c	(　 ) 433,442	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	452,229	100 [ 107.1]	422,249		439,000
d	(　 ) 440,474	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	431,493	100 [ 101.9]	423,447		440,000
e	(　 ) 515,714	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.6]	462,180	100 [ 106.5]	433,972		451,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

市川 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価を求めることができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,769,516	763,188	4,006,328	2,167,900	1,838,428	（　0.9728） 1,788,423	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	37,258,813 円　　　　（　 222,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	9.9 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、各戸専有面積約４４㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.00	100.0	88.00	2,323	204,424	2.0	408,848
							1.0	204,424
2～ 2	居宅	88.00	100.0	88.00	2,395	210,760	2.0	421,520
							1.0	210,760
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		415,184		830,368
								415,184

⑨年額支払賃料	415,184 円　×　12ヶ月　＝　 4,982,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,982,208 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 413,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,568,685 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	830,368 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,614 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 415,184 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 193,217 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,769,516 円　　　　（　 28,390 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,395 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市川 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,800 円	32,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	199,288 円	4,982,208　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,100 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 763,188 円　（　　　　　　 4,543 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,167,900 円（　　　　　 12,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,769,516 円
②総費用	763,188 円
③純収益　①－②	4,006,328 円
④建物等に帰属する純収益	2,167,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,838,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,788,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,258,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

市川 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	市川市市川南四丁目２１０２番１	0443000024022-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
市川 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 -7

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　昇

TEL.

鑑定評価額

74,800,000 円

１㎡当たりの価格

445,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市市川南４丁目２１０２番１｢市川南４－１０－２｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,160)
	1:2	共同住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	市川 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 35 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

市川駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅から徒歩圏内に位置し、低層住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域で、今後とも現状を維持していくも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 445,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央総武線沿線で市川市内の住宅地域である。需要者は主に同一市内の居住者であるが、周辺市域か
らの転入も見られる。鉄道駅から徒歩圏内にあるため駅周辺の利便施設も容易に利用でき、都心への接近性も優る。近
隣地域等では大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であることもあり需給の状態は安定的に推移している。市場での
中心価格帯は標準的画地規模で土地は７０百万円台、新築戸建物件は画地規模を小さくして７０百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には共同住宅も見られるが、資産運用や節税の目的等での物件が多く、収益を目的とした賃貸物件取引は少な
い。そのため土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難く、収益価格は相対的に低位に求められた。一方
、比準価格は不動産市場で実際に取引された事例から求められたもので、実証的かつ説得力のある価格と言える。そこ
で代表標準地との均衡に留意しつつ、比準価格を採用し収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 -54 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 448,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[101.0]

100
[106.2]

[104.0]
100

446,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心へのアクセスに優れ、主要駅周辺でのマ
ンション建設や郊外の宅地開発等が行われて
きた。この一年間の人口、世帯数は増加傾向
で推移している。

最寄り駅から概ね徒歩圏内の戸建住宅や共同
住宅が混在する住宅地域であり、今後とも地
域の熟成度を増していくものと予測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +0.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０３５８２５ -1654	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.9m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
b	２６１０３６８５２ -910	市川市		建付地	（　）	台形	北西3.3m私道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２６１０３９６３３ -624	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,180)
d	２６１０３４６３６ -1516	市川市		貸家建付地	（　）	袋地等	北4.3m市道、南4m、二方路		１住居高度地区1種 (60,172)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 507,885	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 96.1]	100 [ 112.2]	474,799	100 [ 95.2]	498,738	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	519,000
b	(　 ) 474,783	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.3]	364,494	100 [ 84.4]	431,865		449,000
c	(　 ) 473,293	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	411,007	100 [ 96.4]	426,356		443,000
d	(　 ) 305,282	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	400,658	100 [ 94.2]	425,327		442,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 445,000 円／㎡]

市川 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,650,228	794,580	3,855,648	2,108,050	1,747,598	（　0.9728） 1,700,063	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	35,417,979 円　　　　（　 211,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	9.9 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建てで、各階２戸（各４４㎡程度）で計４戸の賃貸住戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等の共用部分を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.00	100.0	88.00	2,270	199,760	2.0	399,520
							1.0	199,760
2～ 2	居宅	88.00	100.0	88.00	2,330	205,040	2.0	410,080
							1.0	205,040
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		404,800		809,600
								404,800

⑨年額支払賃料	404,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,857,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,857,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 403,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,454,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	809,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 188,385 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,650,228 円　　　　（　 27,680 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,432 円/㎡　月額支払賃料（　 2,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市川 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	242,880 円	4,857,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 269,400 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 794,580 円　（　　　　　　 4,730 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,108,050 円（　　　　　 12,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,650,228 円
②総費用	794,580 円
③純収益　①－②	3,855,648 円
④建物等に帰属する純収益	2,108,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,747,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,700,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,119 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,417,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

市川 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	市川市市川南四丁目２１０２番１	0443000024022-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考