別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　達也   TEL.
鑑定評価額 74,700,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市欠真間１丁目９番９
｢欠真間１－９－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 南行徳

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 南行徳駅北方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の住宅地域として成熟しており、長期的には土地の細分化が進むものと予測される。物価上昇及び金利の行
方、国際情勢等の不透明感はあるものの、地価水準は上昇傾向がしばらく続くものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市川市内及び浦安市内の「東京メトロ東西線」各駅から徒歩圏内の住宅地の存する範囲で、対象標準地
の規模であれば地元不動産業者等が需要者の中心となる。千葉市中心部や東京都心部への通勤、通学等の生活利便性が
優れていることから需給は強含みが継続している。土地は８，０００万円以内が中心価格帯となるが、新築戸建住宅と
なれば売買市場は分割後のエンドユーザー向けとなり、６，０００万円前後が市場での中心価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例から試算された実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から価格接近して求め
られた試算価格であるが、近隣地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域ゆえに、低位に求められた。本件
では、売買市場の実態を反映した比準価格の相対的な規範性は高いものと判断したことから、比準価格を標準とし収益
価格を参酌した。さらに代表標準地との検討及び単価と総額の関連も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[104.0]		 100
[108.1]		 [101.0]
100		 386,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本銀行による政策金利の引き上げはあった
ものの、不動産市況への悪影響は限定的であ
り、市川市内の住宅需要への大きな影響はな
かった。

標準地設定区域では新築戸建住宅の売買に際
し、土地を細分化して売却する事例も見られ
つつあり、土地単価は総額との関連から上方
に推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
０９６４９
-1727		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
b ２６１０３
９０１５
-1223		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
c ２６１０３
５３３２
-138		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２６１０３
６４６８
-854		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
e ２６１０３
４２２６
-1123		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
北東6m、
二方路
２中専
高度地区2種
宅造等規制区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
432,453  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
422,376 		 100
[ 109.2]
386,791 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
391,000 
b (　           ) 
426,790  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
417,260 		 100
[ 110.3]
378,296 
382,000 
c (　           ) 
456,571  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.8]
367,671 		 100
[  97.0]
379,042 
383,000 
d (　           ) 
349,271  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.9]
398,774 		 100
[ 105.1]
379,423 
383,000 
e (　           ) 
295,893  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.8]
308,101 		 100
[  80.9]
380,842 
385,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



市川 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,691,993 
1,267,300 
5,424,693 
3,620,090 
1,804,603 		 （　0.9741）
1,757,864 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     35,874,776 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.66 Ｓ3 281.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   194 ㎡      9.6 m x   20.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２～３人程度の小家族向け２ＤＫ（平均専有面積約４５㎡）、全６室。中低層住宅中心の地域。 ⑦有効率　  96.3 ％
の理由		 同種の建物を検討し査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
93.76 
96.3 
90.31 
2,100 
190,000 		 1.0  190,000 
1.0  190,000 

 2～ 2		 居宅
93.76 
96.3 
90.31 
2,150 
194,000 		 1.0  194,000 
1.0  194,000 

 3～ 3		 居宅
93.76 
96.3 
90.31 
2,200 
199,000 		 1.0  199,000 
1.0  199,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
281.28 
96.3 
270.93 

583,000 		 583,000 
583,000 
⑨年額支払賃料        583,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,996,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,996,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       580,668 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,415,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           583,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,346 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          583,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         271,315 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,691,993 円　　　　（　        34,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 281,500 円  　　　　     56,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 349,800 円  　　　        6,996,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      394,100 円  　　　　     56,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        56,300 円  　　　　     56,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,300 円  　　　　     56,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,267,300 円　（　　　　　　         6,532 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     281.28 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0643 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,620,090 円  
（　　　　　        18,660 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,691,993 円      
②総費用 1,267,300 円      
③純収益　①－② 5,424,693 円      
④建物等に帰属する純収益 3,620,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,804,603 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,757,864 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,874,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市欠真間一丁目９番９
 0443000073324-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
市川 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.
鑑定評価額 74,700,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市欠真間１丁目９番９
｢欠真間１－９－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 南行徳

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.6 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       192 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 南行徳駅北方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 東京メトロ東西線南行徳駅から徒歩圏内に位置する一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域で、長期的に
は敷地の細分化が進むと思われる。今後の地価は一般的要因の下、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び浦安市内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域で、需要者は都心へ通勤する４０歳前後の圏内の
居住者を中心に都内からの転入者もみられる。都心への通勤通学に便利な南行徳駅の徒歩圏内にある住宅地域で、低金
利等を背景に需要は堅調で地価は上昇傾向にある。土地は標準画地規模で７５百万円程度、新築の戸建住宅は敷地規模
を小さくして総額６０～７０百万円程度が取引価格の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う経済合理的な賃料水準が形成されていないこと等から、収益
価格は比準価格に比べ低位に求められたものと思料される。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に存するこ
とから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、当該比準価格を標
準とし、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[104.0]		 100
[108.6]		 [101.0]
100		 385,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の住宅地の地価は新型コロナ流行後のテ
レワークの広がり等を背景に生活利便性等に
よる程度の差はあるが、総じて上昇率は昨年
よりも縮小した。

最寄駅からほぼ徒歩圏内の住宅地であり、都
心への接近性、生活利便性にも優れること等
から強い需要が認められた。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５３３２
-112		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２６１０３
５３３２
-183		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
c ２６１０３
９４３７
-508		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
d ２６１０３
５３３２
-101		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
373,956  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
373,593 		 100
[  92.2]
405,198 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
409,000 
b (　           ) 
318,748  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
309,247 		 100
[  85.4]
362,116 
366,000 
c (　           ) 
301,427  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
296,159 		 100
[  80.4]
368,357 
372,000 
d (　           ) 
490,344  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
477,614 		 100
[ 123.0]
388,304 
392,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



市川 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,833,892 
1,225,212 
5,608,680 
3,521,520 
2,087,160 		 （　0.9741）
2,033,103 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     41,491,898 円　　　　（　    214,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.66 Ｓ3 281.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   194 ㎡      9.6 m x   20.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ファミリータイプ住戸２戸（合計６戸）、平均専有面積４５．１５㎡を想定した。 ⑦有効率　  96.3 ％
の理由		 共用スペースを考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
93.76 
96.3 
90.31 
2,229 
201,301 		 1.0  201,301 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
93.76 
96.3 
90.31 
2,298 
207,532 		 1.0  207,532 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
93.76 
96.3 
90.31 
2,344 
211,687 		 1.0  211,687 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
281.28 
96.3 
270.93 

620,520 		 620,520 
0 
⑨年額支払賃料        620,520 円　×　12ヶ月　＝　       7,446,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,446,240 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       618,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,828,202 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           620,520 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,690 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,833,892 円　　　　（　        35,226 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,298 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,800 円  　　　　     53,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 372,312 円  　　　        7,446,240　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      455,600 円  　　　　     53,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,600 円  　　　　     53,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,600 円  　　　　     53,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,225,212 円　（　　　　　　         6,316 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     281.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0676 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,521,520 円  
（　　　　　        18,152 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,833,892 円      
②総費用 1,225,212 円      
③純収益　①－② 5,608,680 円      
④建物等に帰属する純収益 3,521,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,087,160 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,033,103 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,480 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,491,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     214,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市欠真間一丁目９番９
 0443000073324-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考