令和8年1月16日　提出 市川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.

鑑定評価額 76,600,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市真間２丁目８１０番２ ｢真間２－２－２｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 市川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  21.8 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 市川駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    435,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ総武線、京成線沿線の各駅徒歩圏の市川市内の住宅地域。利便性及び住環境良好で、需要者は 地縁的選好性を有する都内通勤の３０歳～４０歳代の一次取得者が多く、市内だけでなく周辺市等からも需要がある。 当該圏域は賃貸用途のアパート等は少く自用の戸建住宅が主であり、土地は標準的画地で７７００万円程度。建売分譲 総額は６０百万～７０百万円程度で、近年はボリュームゾーンにあわせて土地を細分化する傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は閑静な住宅地域内に存し、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引されるケースが多い地域である。 賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は見られない。取引価格水準を指標としては、居住の快適性を重 視して価格決定がなされるものと判断されることから、収益価格の試算は割愛した。よって本件では、比準価格を標準 とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    489,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [102.0] 100 [114.3] [103.0] 100 433,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    431,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は米国の通商政策による影響が自動車産 業を中心にみられるものの緩やかに回復。物 価上昇の継続、金融資本市場の変動等の景気 への影響に留意。 駅徒歩圏内にある熟成された住宅地域。利便 性及び住環境良好で需要は高い。地価は微増 傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.8 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％