令和8年1月15日　提出 銚子 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   銚子 5-3 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 銚子市和田町１１番４ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗等が建ち並 ぶ既成の普通商業地 域 北15m県道 水道、ガス、下水 銚子 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       119 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商況の衰退が著しく、閉店し た店舗も多い商店街 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 銚子駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 新規出店は見込めず、閉店店舗が目立つ状況だが、住宅地域等への移行も認められないため、当分の間、現状の 用途を維持すものと予測する。需要の減退が継続しており、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を銚子市内の普通商業地域、近隣商業地域等と判定。需要者は、店舗又は店舗併用住宅として自己使用目的 の地元個人事業者又は零細企業等が中心。大型小売店舗や沿道型商業施設等に顧客が流出しており、商店街を始めとす る既成商業地域の商況は衰退傾向にあり、店舗用地の需要は弱い。供給は、未利用地や中古物件が中心。不動産取引の 状況から、当該地域の地価は概ね３０千円／㎡～３５千円／㎡となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格であ る。一方、収益価格は経済価値の本質を表すもので本来なら商業地において重視すべき価格であるが、同一需給圏内で は自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は見受けられない。よって市場の実態に即して比準価 格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　銚子 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [141.8] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化が顕著。商況・雇用・ 消費等も縮小傾向がみられ、地元経済は低迷 。期待された洋上風力発電事業も主体企業が 撤退を決定。 古くからの商店街であるが、大型店舗等への 顧客の流出や人口減少から商況は衰退傾向が 激しく、閉鎖店舗は多数に上り、需要は極端 に弱含んでいる。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％