令和8年1月15日　提出 銚子 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   銚子 -1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 銚子市清川町２丁目２番１４ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした戸建 住宅地域 南西6m市道 水道、下水 銚子 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.2 ｍ、奥行　約　　  15.2 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 銚子駅西方 760m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用途を維持する ものと予測する。人口減少等の影響で需要が弱含んでいるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を市内の中心市街地及びその外縁に存する戸建住宅地域等と判定。需要者は主に自己居住目的の地元在住の 個人だが、他地域からの転入もみられる。少子高齢化や神栖市等への転出が継続し、そこに住宅の建築価格高騰等の経 済的影響も加わり、需要は大幅に弱含み。供給は、新規分譲は少なく、未利用地や中古住宅が中心。需要の中心価格帯 は１５０㎡～２５０㎡の更地で６００万円～７００万円、中古戸建住宅で８００万円～１，０００万円。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸投資採算性に見合う家賃水準が未形成で、収益性に着目した土地価格の検討は経済合理性を欠くため、収益還元法 の適用は断念した。需要者は、自己居住目的の地元在住の個人が中心で、取引に際しては、居住の快適性・生活利便性 を重視し、類似不動産の取引価格との比較により意思決定を行う。よって、複数の取引事例から得られた客観的かつ実 証的で、市場の実態に即した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　銚子 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,200 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [102.0] 100 [ 78.9] [104.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化が顕著。商況・雇用・ 消費等も縮小傾向がみられ、地元経済は低迷 。期待された洋上風力発電事業も主体企業が 撤退を決定。 地域要因に変動は無いが、需要者のニーズと して若年層は新興住宅地、中高年層は生活利 便施設への接近性を重視する傾向。駅に近く ても需要は弱い。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％